Un premier trimestre difficile sur les bureaux, le secteur productif à la rescousse
État général du marché au 1er trimestre 2026
Le marché toulousain de l’immobilier d’entreprise aborde 2026 dans une configuration bicéphale que vingt ans de terrain apprennent à reconnaître : un segment tertiaire qui souffre, un segment productif qui compense. Au total, en additionnant bureaux et locaux d’activités-entrepôts, ce sont 58 560 m² qui ont été placés sur la Métropole Toulousaine au cours du premier trimestre 2026 en 50 transactions.
Ce chiffre global, qui flirte avec la décence, masque deux réalités radicalement opposées. D’un côté, le marché des bureaux enregistre son pire résultat de la décennie. De l’autre, le marché des locaux d’activités et entrepôts signe son deuxième meilleur score sur dix ans. La Ville Rose tient debout, mais elle marche sur une jambe.
Dans le contexte régional, Toulouse se retrouve en queue de peloton sur le segment tertiaire au T1 2026. Le classement est sans appel :
| Métropole | Demande placée bureaux T1 2026 |
|---|---|
| Lyon | 34 400 m² |
| Lille | 22 600 m² |
| Aix / Marseille | 21 420 m² |
| Bordeaux | 15 000 m² |
| Toulouse | 11 420 m² |
Cette position de lanterne rouge appelle une explication structurelle plutôt qu’une simple lamentation. L’économie toulousaine est une économie de grands comptes (aéronautique, spatial, défense) dont les cycles de décision immobilière sont longs et dont les volumes se constituent en quelques opérations massives plutôt qu’en un flux régulier de petites et moyennes transactions. Quand ces grands acteurs sont en pause, le marché le ressent brutalement. Quand ils se remettent en mouvement, le rebond est tout aussi spectaculaire.
La demande entrante recule de l’ordre de 30 % à trimestre comparable. Les entreprises, affectées par les crises successives depuis février 2022, ont adopté une posture défensive qu’elles ne semblent pas pressées d’abandonner. Le premier trimestre 2026 en porte l’empreinte.
Le marché des bureaux : 11 420 m² placés, un plancher décennal
Les chiffres de la demande placée
| 11 420 m² placés en bureaux 26 transactions plus faible résultat de la décennie |
Avec 11 420 m² commercialisés en 26 transactions, le marché des bureaux toulousains enregistre son plus faible résultat des dix dernières années. La surface moyenne s’établit à 440 m² par opération. 97 % des transactions sont des locations, 3 % des ventes.
La structure des transactions par taille de surface est révélatrice de l’atonie du marché : 20 opérations portent sur des surfaces inférieures à 500 m², 2 entre 500 et 1 000 m², et seulement 4 au-delà de 1 000 m². C’est précisément le segment des petites surfaces (< 500 m²) qui accuse le recul le plus sévère, avec 10 % de moins sur la décennie et 27 transactions de moins par rapport à l’exercice précédent, autant dire que les TPE et PME ont pratiquement déserté le marché.
En termes de qualité du bâti : 80 % de la demande placée porte sur de la seconde main, contre 20 % en neuf. Un ratio qui reflète autant la rareté de l’offre neuve disponible que la sensibilité budgétaire des preneurs dans un contexte économique contraint.
Locaux d’activités : 28 050 m², compte propre compris
Le chiffre de 11 420 m² correspond à la demande placée en bureaux. À titre de comparaison, les locaux d’activités, portés par des opérations en compte propre (acquisitions foncières et constructions réalisées directement par les utilisateurs, sans passage par le marché locatif) totalisent 28 050 m² au trimestre, soit leur deuxième meilleur score sur dix ans.
Ce résultat doit être lu avec précaution : 39 % de la demande placée en locaux d’activités se concentre sur deux seules opérations supérieures à 5 000 m², l’une réalisée en compte propre par l’ARAC (Technocampus, 5 490 m²), l’autre à la location par Airbus (5 370 m² à proximité du MEET). Sans ces deux opérations, le tableau serait nettement plus sombre. La dépendance du marché toulousain à un petit nombre de grandes transactions est une caractéristique structurelle que tout investisseur ou preneur doit avoir à l’esprit.
La géographie de la demande
Pôle Sud-Ouest : l’animateur du trimestre en locaux d’activités
C’est le pôle qui concentre l’essentiel de l’activité significative du trimestre. L’opération phare est la prise en compte propre par l’ARAC Occitanie (Agence régionale aménagement construction) du Technocampus à Toulouse pour 5 490 m². Une prise à bail de 3 360 m² par un opérateur de padel à Portet-sur-Garonne complète les opérations notables du secteur. Hors pôle Sud-Ouest, au nord-ouest de l’agglomération, Airbus a par ailleurs loué 5 370 m² à Aussonne, à proximité du MEET : le secteur aéronautique demeure le moteur structurel de l’économie immobilière toulousaine.
Zone Euro-Nord / Euro-Centre : un dynamisme illustré
La zone Euro-Nord / Euro-Centre affiche un certain dynamisme avec notamment l’opération La Palette Rouge à 3 665 m². Ce secteur, bien desservi et prisé des entreprises de services, reste l’une des zones les plus actives de la métropole pour les surfaces de taille intermédiaire.
Secteurs en retrait : Basso Cambo, centre-ville, Compans-Embouchure
Le pôle Basso Cambo, secteur pourtant représentatif de la diversité économique toulousaine, ne recense aucune transaction au premier trimestre — un zéro pointé inhabituel. Les secteurs centre-ville et Compans-Embouchure affichent des niveaux de commercialisation faibles, en rupture avec les dynamiques observées les années précédentes.
Le stock disponible et le taux de vacance
| 226 320 m² de stock bureaux immédiat au 31 mars 2026, +14 % en un an, taux de vacance : 4,6 % |
Le stock de bureaux immédiatement disponibles s’établit à 226 320 m² au 31 mars 2026, en hausse de 14 % sur un an. Il est constitué à 91 % de seconde main (206 000 m²), seulement 9 % étant du neuf. Cette prédominance de l’ancien n’est pas en soi alarmante, mais elle pose la question de l’adéquation qualitative de l’offre avec une demande qui intègre désormais systématiquement les normes environnementales et le confort d’usage comme critères non négociables.
Le secteur Nord-Ouest franchit symboliquement le seuil des 100 000 m² disponibles, avec 95 000 m² vacants dans l’ancien, une concentration géographique qui constitue le signal de vigilance le plus sérieux du marché. Hormis le secteur Sud-Est (stock stable) et le secteur Est (stock en légère diminution), l’ensemble des pôles enregistre une hausse des surfaces disponibles.
Le taux de vacance global s’établit à 4,6 %. Il n’a pas encore franchi la barre symbolique des 5 %, ce seuil au-delà duquel les propriétaires commencent à faire des concessions qu’ils n’avaient pas prévues dans leurs tableurs Excel, mais il s’en approche. Une vigilance supplémentaire s’impose, en particulier sur les secteurs Nord-Ouest et les actifs de seconde main sans atouts différenciants.
Locaux d’activités et entrepôts : le vrai sauveteur du trimestre avec 47 140 m²
Les chiffres de la demande placée
| 47 140 m² placés en locaux d’activités et entrepôts 24 transactions — 2e meilleur score sur 10 ans |
Pendant que les bureaux tirent la mine, le marché des locaux d’activités et entrepôts se distingue avec 47 140 m² placés en 24 transactions. C’est le deuxième meilleur résultat de la décennie, même s’il doit beaucoup à quelques grandes opérations de plus de 5 000 m².
La répartition par taille de surface : 14 transactions inférieures à 1 000 m², 5 entre 1 000 et 5 000 m², et 5 supérieures à 5 000 m². En termes de nature des biens : 60 % de locaux d’activités, 40 % d’entrepôts logistiques. La surface moyenne par opération, locaux d’activités et entrepôts confondus, s’établit à 1 964 m², ce qui illustre la solidité des grandes prises à bail de ce trimestre.
Sur le plan de la qualité du bâti : 48 % en neuf, 52 % en seconde main. Une répartition bien plus équilibrée que sur le marché des bureaux, qui témoigne d’une offre neuve effective et d’une demande qui ne fait pas de complexes à la seconde main quand le produit est fonctionnel. 75 % des opérations sont des locations, 21 % des ventes, 4 % des comptes propres.
Les opérations marquantes
Grand Noble et Parc du Canal : les pôles les plus actifs
L’activité du trimestre s’est principalement concentrée sur les pôles de Grand Noble et du Parc du Canal. Deux transactions significatives y ont été recensées : la prise à bail de Safran Ventilation Systems à Blagnac pour 2 370 m² et celle de Kratos à Ramonville-Saint-Agne pour 2 000 m². Ces deux opérations confirment la permanence des industries de haute technologie et de l’aéronautique comme locomotives de la demande sur ces zones.
Secteur de Gramont : deux implantations à Balma
Le secteur de Gramont a également été animé par deux implantations sur la commune de Balma : Adene France (1 700 m²) et BGH (1 300 m²). Des opérations de taille intermédiaire, représentatives du tissu de PME industrielles et de distribution qui constitue la base de ce marché.
Marché logistique : 3 transactions pour 19 090 m²
S’agissant spécifiquement du marché logistique (entrepôts classe A, surfaces > 5 000 m² ou activité logistique), trois transactions ont été recensées pour un total de 19 090 m², réparties entre les secteurs historiques de Fondeyre-MIN et du Chapitre, et Muret :
- JP-Home a pris à bail 6 900 m² sur la zone Fondeyre-MIN.
- Chronopost a étendu son implantation sur la zone du Chapitre avec la location de 5 000 m² supplémentaires, signe que la logistique du dernier kilomètre continue d’animer ce segment de manière structurelle.
- L’acquisition d’un actif de 7 190 m² à Muret par Nagrup constitue l’opération en vente la plus significative du trimestre.
Le stock disponible et le taux de vacance
| 261 700 m² de stock immédiat locaux d’activités et entrepôts au 31 mars 2026, taux de vacance global : 3,9 % |
Locaux d’activités : 173 000 m² disponibles, taux de vacance à 3,7 %
Le stock de locaux d’activités immédiatement disponibles s’établit à environ 173 000 m², soit un taux de vacance de 3,7 %. Ce stock progresse sur l’ensemble des secteurs géographiques et sur tous les segments de surfaces. Les valeurs locatives semblent atteindre un plafond : l’offre abondante crée un contexte favorable aux preneurs, qui ont retrouvé un pouvoir de négociation réel après des années où le stock s’était considérablement réduit. Concernant l’offre neuve, les propriétaires de produits neufs ne peuvent pas monter les loyers davantage sans perdre leur compétitivité face à une seconde main abondante.
Entrepôts logistiques : 88 700 m² disponibles, taux de vacance à 4,5 %
Le stock d’entrepôts logistiques s’établit à 88 700 m² pour un taux de vacance de 4,5 %. Ce taux a fortement augmenté, mais pour une raison très spécifique : la stratégie d’un propriétaire qui a retiré puis remis un actif sur le marché. En logistique, les surfaces étant très importantes, un seul actif peut faire bouger le taux de vacance de plusieurs points. Ce n’est donc pas un signal d’alerte structurel, contrairement au marché de bureau, où la progression du taux de vacance est plus diffuse et potentiellement plus préoccupante.
Conclusion : deux marchés, deux rythmes, un territoire qui tient
Le premier trimestre 2026 livre un marché de l’immobilier d’entreprise toulousain qui ressemble à beaucoup de premiers trimestres depuis 2023 : globalement en retrait sur le tertiaire, solide sur le productif, avec quelques opérations qui font toute la différence dans les statistiques. On ne va pas faire semblant que 11 420 m² placés en bureaux, c’est glorieux, ça ne l’est pas. Mais c’est un marché qui ne s’est pas effondré non plus, et les fondamentaux économiques du territoire restent parmi les plus robustes de France.
Ce qui se dessine en creux dans ces chiffres, c’est l’attentisme. Les entreprises, grandes comme petites, reportent leurs décisions immobilières faute de visibilité macroéconomique suffisante. Les décideurs savent ce dont ils ont besoin, ils ne savent pas encore si c’est le bon moment pour s’engager. Ceux qui tranchent maintenant trouveront une offre abondante, des conditions de négociation favorables, et des propriétaires considérablement plus souples qu’ils ne l’étaient en 2021.
La fenêtre d’opportunité est là, elle ne le sera peut-être plus dans deux ou trois trimestres si la demande latente se débloque comme nous commençons à l’observer sur le terrain depuis le début du printemps. Mise à jour (novembre 2026) : le 2e trimestre n’a pas confirmé ce déblocage, avec 12 030 m² de bureaux placés (-68 % sur un an) et 24 290 m² sur le semestre (moins 60 % sur un an). Ce cumul intègre une révision du T1, désormais estimé à 12 260 m² contre 11 420 m² annoncés initialement, selon les données du marché local arrêtées au 30 juin 2026.
Vous portez un projet immobilier sur la métropole toulousaine ? Notre connaissance du marché local, construite sur vingt ans de transactions, est à votre disposition.
Pour approfondir : ressources institutionnelles
Pour replacer cette analyse dans son contexte territorial, consultez les travaux de l’AUAT sur l’économie et l’immobilier d’entreprise, ainsi que l’enquête de conjoncture de la CCI Toulouse Haute-Garonne : bilan 2025 et perspectives 2026 (PDF). Ces ressources apportent un éclairage complémentaire sur l’observation du marché et l’environnement économique local.
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