Entre fin 2024 et le deuxième trimestre 2026, le taux de vacance des bureaux a grimpé de 6,5% à environ 8,8% à Bordeaux, quand Toulouse est passé de 3,9% à 5,0%, dans les deux cas une hausse continue, mais à des vitesses très différentes. À l’échelle des 12 métropoles régionales, la moyenne se situait à 5,4% fin 2024 : Bordeaux était déjà au-dessus, Toulouse nettement en dessous. Deux ans plus tard, l’écart s’est creusé.

Cette divergence s’inscrit dans un mouvement plus large observé par les investisseurs institutionnels au niveau national : notre décryptage de la dernière note BPCE Solutions immobilières détaille comment logistique et hôtellerie devancent désormais les bureaux dans les intentions d’achat 2026.

Toulouse : une hausse continue, mais maîtrisée

Le taux de vacance des bureaux toulousains progresse trimestre après trimestre depuis deux ans : 3,9% fin 2024, 4,2% fin 2025, 4,6% au premier trimestre 2026, 5,0% au deuxième trimestre 2026. La hausse est réelle, mais elle reste linéaire, sans à-coup, et le marché conserve une bonne capacité d’absorption.

Les locaux d’activités (3,8%) et les entrepôts (4,7%) restent sur des niveaux nettement plus contenus, preuve que le marché toulousain absorbe correctement l’offre neuve, y compris hors bureaux.

Point de comparaison utile : fin 2024, la moyenne des 12 principales métropoles régionales françaises s’établissait à 5,4% (contre 4,6% fin 2023), d’après les données présentées au Forum 2025 de l’OIEB. Toulouse évoluait donc nettement sous cette moyenne nationale, et elle continue de l’être aujourd’hui malgré sa propre hausse.

Sources : observatoire du marché tertiaire toulousain (2ème trimestre 2026, bilan annuel 2025), Forum 2025 de l’OIEB (données T4 2024).

Bordeaux : une vacance qui grimpe plus vite qu’ailleurs

À Bordeaux, la trajectoire est plus abrupte. Fin 2024, le taux de vacance des bureaux ressortait à 6,5% d’après les données présentées au Forum 2025 de l’OIEB, déjà au-dessus de la moyenne des 12 métropoles régionales (5,4%). D’après nos calculs à partir des données sectorielles de l’OIEB, il atteint désormais environ 8,6% au premier trimestre 2026 et 8,8% au deuxième trimestre 2026, soit une progression de plus de deux points en un an et demi.

Cette estimation agrège les taux de vacance par secteur pondérés par la taille de chaque parc de bureaux, l’OIEB ne publiant pas de taux de vacance unique pour l’ensemble de la métropole. Elle mérite d’être recoupée avec la prochaine publication officielle, mais l’ordre de grandeur est net : Bordeaux se rapproche désormais des niveaux franciliens (11,6% en Île-de-France au T2 2026), quand Toulouse reste à bonne distance.

Ce n’est pas propre à Bordeaux : l’Île-de-France elle-même est passée de 9,3% fin 2024 à 11,6% au T2 2026, et la moyenne des 12 métropoles régionales progressait déjà de 4,6% à 5,4% entre fin 2023 et fin 2024. La vacance des bureaux augmente sur l’ensemble du territoire depuis deux ans, portée par la remontée de l’offre neuve et le ralentissement de la demande placée. Ce qui distingue Bordeaux, c’est le rythme : sa progression dépasse nettement celle de la moyenne nationale sur la même période.

Sources : Forum 2025 de l’OIEB (données T4 2024), BPCE Solutions immobilières (T2 2026), observatoire du marché tertiaire toulousain, OIEB.

À Bordeaux, la moyenne cache d’immenses écarts

Le taux agrégé masque une réalité très contrastée d’un secteur à l’autre. L’Intérieur des Boulevards et l’Hypercentre restent des zones tendues, quasiment sans disponibilités qualitatives.

À l’inverse, Euratlantique, pourtant vitrine du renouveau urbain bordelais, affiche la vacance la plus élevée de la métropole, tirée par des livraisons neuves encore en cours de commercialisation.

Sources : OIEB, T1 2026 (23 avril 2026) et S1 2026.

Le mouvement le plus notable reste la Rive Droite, qui gagne trois points de vacance en un seul trimestre, loin devant tous les autres secteurs. À l’inverse, le Sud et le secteur Nord affichent une légère détente.

Malgré tout, les loyers prime tiennent bon

Fait notable : cette divergence sur la vacance ne se retrouve pas sur les valeurs locatives prime. Fin 2024, Bordeaux et Toulouse affichaient toutes deux un loyer prime de 230 €/m²/an en quartier d’affaires central, et un taux de rendement prime bureaux identique de 6,00%, d’après les données présentées au Forum 2025 de l’OIEB. Les deux marchés se valorisaient donc de façon comparable, malgré des trajectoires de vacance déjà différentes.

Cette résistance des valeurs prime s’explique par la même logique de polarisation qu’on observe désormais partout : les immeubles récents et bien situés continuent de se louer, quel que soit le taux de vacance global de la ville. C’est la vacance secondaire, concentrée sur le stock ancien et les secteurs périphériques, qui tire les moyennes vers le haut, pas une désaffection généralisée pour le marché.

Pour un investisseur, ce découplage entre vacance globale et valeurs prime est le signal à surveiller en premier : tant que les loyers prime résistent, la hausse de la vacance reflète surtout une reconfiguration de l’offre, pas une crise de la demande. Le risque se déplace vers les actifs secondaires, qui devront de plus en plus composer avec des franchises de loyer et des travaux de rénovation pour rester dans la course.

Ce que ça change pour vos arbitrages

Deux marchés, deux lectures. Sur Toulouse, la hausse progressive de la vacance ne remet pas en cause les fondamentaux : le marché reste sous la moyenne nationale des métropoles régionales, et la remontée est cohérente avec un cycle de normalisation généralisé. Sur Bordeaux, le rythme de progression est plus préoccupant, avec un écart qui se creuse vite entre les secteurs prime (toujours très tendus) et la périphérie (de plus en plus abondante).

Pour un bailleur, la question n’est plus « la vacance monte-t-elle ? », elle monte partout, mais « où se situe précisément mon actif dans cette nouvelle carte ? ». Un immeuble en Intérieur des Boulevards ou en Hypercentre toulousain reste en position de force. Un actif à Euratlantique ou dans l’Ouest bordelais doit désormais se positionner activement face à une offre concurrente qui s’étoffe chaque trimestre.

Deux ans après le forum OIEB de février 2025, où Bordeaux affichait déjà une vacance supérieure à la moyenne nationale des métropoles régionales, la trajectoire s’est confirmée : l’écart avec Toulouse ne cesse de se creuser. Rester informé trimestre après trimestre, secteur par secteur, est devenu la seule façon de garder une longueur d’avance sur ce marché.

Sources

• Observatoire du marché tertiaire toulousain, point de conjoncture du 2ème trimestre 2026 (enquête au 30 juin 2026).
• Observatoire du marché tertiaire toulousain, bilan annuel de l’immobilier d’entreprise 2025.
• OIEB, « Les marchés de l’immobilier d’entreprise de l’aire métropolitaine bordelaise », 1er trimestre 2026 (23 avril 2026) et S1 2026.
• Forum 2025 de l’OIEB, « Synthèse des marchés des grandes métropoles régionales », 6 février 2025 (données T4 2024).