Les chiffres du 2ème trimestre 2026 sont tombés (et ils font mal)
Bon, il va falloir sortir le café serré pour celle-ci. Les derniers relevés du marché toulousain viennent de tomber, et disons que ce n’est pas le genre de tableau qu’on a envie d’ouvrir un vendredi matin. Entre un marché de bureaux au ralenti, un marché des locaux d’activité qui, lui, s’en sort étonnamment bien, et une logistique qui joue la prudence sans paniquer, le contraste entre les trois segments est saisissant. C’est précisément l’exercice auquel nous nous livrons chez FIKA : lire au-delà du chiffre choc, distinguer le trimestre accidenté du signal structurel, et surtout, transformer ces données en décisions concrètes pour vous, preneurs comme bailleurs.
Voici notre lecture complète des chiffres du 2ème trimestre 2026 et du premier semestre 2026 sur l’agglomération toulousaine, avec graphiques et tableaux à l’appui, parce qu’un chiffre brut sans contexte, c’est un peu comme un bail sans clause de sortie (ça a l’air rassurant jusqu’au jour où ça ne l’est plus).
Avant de plonger dans le détail, un mot de contexte s’impose. Depuis plusieurs trimestres, le marché toulousain de l’immobilier d’entreprise vit au rythme de deux logiques contradictoires. D’un côté, les entreprises tertiaires temporisent leurs projets immobiliers, arbitrent entre télétravail, réduction d’empreinte et incertitude économique, et repoussent des décisions qui, il y a cinq ans, auraient été actées en quelques semaines. De l’autre, les acteurs industriels, artisanaux et logistiques continuent d’investir dans leurs outils, portés par des besoins opérationnels moins compressibles qu’un open space. Ce grand écart structurel, déjà perceptible depuis fin 2025, se confirme avec une netteté presque brutale dans les chiffres du 2ème trimestre 2026.
Bureaux : la demande placée fait la grève
Commençons par la mauvaise nouvelle, histoire de s’en débarrasser tout de suite. Au 2ème trimestre 2026, la demande placée en bureaux sur l’agglomération toulousaine s’établit à 12 030 m². Comparé aux 37 950 m² du 2ème trimestre 2025, on parle d’une chute de 68%. Comparé à la moyenne décennale (27 660 m²), c’est 57% en dessous.
Sur le premier semestre 2026, le tableau ne s’arrange pas franchement : 24 290 m² placés, contre 61 300 m² en 2025, soit une baisse de 60%, et 59% sous la moyenne décennale (58 800 m²). On revient, en volume, quasiment au niveau de l’année 2020, celle où personne n’avait vraiment le cœur à signer un bail de bureau entre deux confinements. Une comparaison qui, à elle seule, en dit long sur le climat d’attentisme ambiant.
Ce ralentissement ne se lit pas seulement en volume total, il se lit aussi dans la taille des opérations. La surface moyenne des transactions tombe à 280 m², contre 1 550 m² un an plus tôt. Un écrasement spectaculaire qui traduit une réalité simple : les grandes signatures, celles qui font le gros du volume habituellement, ont quasiment disparu du radar ce trimestre. Sur les deux seules transactions dépassant les 1 000 m², on retrouve Cebiphar à Ramonville Saint Agne (1 260 m²) et Boncolac à Toulouse (1 010 m²). C’est maigre, et ça confirme un marché où les entreprises préfèrent, pour l’instant, jouer la carte de la prudence plutôt que celle de l’ambition immobilière.
Le nombre d’opérations recule lui aussi : 77 transactions sur le semestre, contre une moyenne de 99 depuis 2017. Et la géographie de la demande devient franchement inégale : le secteur sud-est de l’agglomération n’a enregistré aucune transaction ce trimestre, un fait suffisamment rare pour être signalé. À l’inverse, Balma et le centre-ville continuent, tant bien que mal, à faire vivre le marché et à concentrer l’essentiel de l’activité restante. Une polarisation qui n’est pas nouvelle, mais qui s’accentue lorsque les volumes se contractent : les secteurs déjà les plus recherchés captent une part croissante d’une demande qui, elle, rétrécit.
Cette polarisation géographique n’est pas anodine pour qui cherche à se positionner : elle signifie qu’un même immeuble, selon qu’il se trouve à Balma ou dans une zone périphérique moins prisée, ne connaîtra pas du tout le même sort commercial dans les mois à venir. Dans un marché où la demande se raréfie, ce ne sont plus tous les secteurs qui souffrent de la même manière : certains continuent d’absorber une part disproportionnée de l’activité, pendant que d’autres, comme le sud est ce trimestre, se retrouvent purement et simplement à l’arrêt.
Pendant que la demande se fait rare, le stock, lui, ne connaît absolument pas la crise. Il grimpe à 245 250 m² au 2ème trimestre 2026, contre 208 700 m² un an plus tôt, soit une progression de près de 18% en douze mois. Le taux de vacance suit logiquement la même trajectoire et atteint désormais 5,0%. Sur un parc total d’environ 4 854 000 m², ce n’est pas encore un marché submergé, mais la tendance est claire, et elle mérite d’être surveillée de près trimestre après trimestre.
Graphique 3 : évolution du stock de bureaux, 2ème trimestre 2025 à 2ème trimestre 2026
Ce qui interpelle dans cette évolution, c’est la nature du stock qui augmente. Le stock de seconde main continue sa progression, signe d’un parc qui vieillit sans se renouveler au même rythme. Autrement dit, l’offre disponible grossit, mais pas nécessairement dans la qualité que recherchent aujourd’hui les entreprises, de plus en plus exigeantes sur la performance énergétique, la flexibilité des espaces et l’accessibilité. L’obsolescence d’une partie du parc et l’ajustement, probablement inévitable, des valeurs locatives, deviennent des sujets qu’on ne peut plus se permettre de balayer d’un revers de main.
Pour résumer d’une phrase ce que confirme le bilan officiel du semestre : la demande placée en bureaux est à son plus faible niveau depuis 2020, symbole d’un marché atone, et une diminution notable des volumes sur l’année entière semble déjà se dessiner. Pas franchement le genre de conclusion qu’on aime écrire, mais c’est celle que les chiffres imposent.
Ce que ça change concrètement pour vous
Pour un preneur, c’est objectivement le moment où le rapport de force penche de votre côté. Un marché avec plus d’offre que de demande, ça se négocie : franchises de loyer plus généreuses, participations aux travaux d’aménagement plus confortables, durées d’engagement plus souples. Pour un bailleur, en revanche, la vigilance s’impose sur le positionnement de l’actif : dans un marché qui se resserre autour de quelques secteurs porteurs (Balma, centre ville), un immeuble mal placé ou mal noté sur le plan énergétique risque de voir son délai de commercialisation s’allonger sensiblement.
Locaux d’activité et entrepôts : le bon élève de la classe
Changement d’ambiance complet. Sur ce segment, le marché tient étonnamment bien la route, presque par principe de contradiction avec son voisin de bureau.
Au 2ème trimestre 2026, la demande placée s’établit à 28 770 m², en repli de 22% par rapport à un 2ème trimestre 2025 exceptionnel (36 670 m²), mais toujours 3% au-dessus de la moyenne décennale (27 900 m²). On appelle ça, dans notre jargon, un retour à la normale après un pic. Pas un effondrement, une respiration.
Sur le semestre, c’est même carrément solide : 61 400 m² placés, en léger recul de seulement 2% par rapport à 2025 (62 900 m²), et surtout 19% au-dessus de la moyenne décennale (51 700 m²). Le nombre de transactions grimpe même à 70 sur le semestre, contre une moyenne de 54 depuis 2017, porté notamment par les petites surfaces, particulièrement bien commercialisées cette année.
La taille moyenne des transactions se contracte (738 m² contre 1 470 m² en 2025), mais la tranche 1 000 à 5 000 m² continue de concentrer 70% des surfaces commercialisées ce trimestre, contre 22% pour les surfaces inférieures à 500 m² et 8% pour la tranche intermédiaire. Un marché qui reste donc structuré autour des surfaces moyennes, celles qui correspondent le mieux aux besoins des PME industrielles et logistiques locales.
Côté opérations marquantes, plusieurs transactions dépassant les 2 000 m² ont porté le trimestre : Colis Privé (4 100 m²) et Carrefour (3 340 m²) à Toulouse, ou encore Groussard Transport à Bruguières (2 670 m²) et OTV à Toulouse (2 290 m²). Des noms qui confirment, une fois de plus, le poids de la logistique du dernier kilomètre et de la distribution dans la vitalité de ce marché.
Le stock progresse également, de 169 100 m² au 2ème trimestre 2025 à 177 000 m² au 2ème trimestre 2026, portant le taux de vacance à 3,8%, sur un parc total d’environ 4 715 220 m². Une bonne partie de l’offre disponible, environ 40%, se concentre au nord du territoire, ce qui mérite d’être gardé à l’esprit pour tout arbitrage de localisation.
Graphique 6 : évolution du stock de locaux d’activité, 2ème trimestre 2025 à 2ème trimestre 2026
Le vrai bémol de ce segment par ailleurs flatteur, c’est le paradoxe du neuf : une belle demande placée, mais un stock neuf qui peine à s’écouler, et des valeurs locatives ou des formats de surface qui ne collent pas toujours aux besoins réels des utilisateurs finaux. Trois opérations, à elles seules, portent une bonne partie du semestre, ce qui reste une base de marché relativement étroite malgré des chiffres globalement rassurants. Le stock, de son côté, vieillit et se renouvelle peu, un point de vigilance à ne pas perdre de vue pour les deux ou trois prochains trimestres.
Ce que ça change concrètement pour vous
Pour les entreprises industrielles, logistiques ou artisanales en recherche de locaux, la fenêtre reste favorable : une offre qui progresse doucement, une vacance encore contenue (3,8%), et des tranches de surface intermédiaires bien représentées. Pour les investisseurs et bailleurs, le signal est plutôt positif, à condition de rester attentifs au décalage entre les attentes du marché (formats, valeurs locatives) et ce que propose une partie du stock neuf, qui peine parfois à trouver preneur malgré une demande globalement dynamique.
Logistique : un marché qui souffle, sans s’effondrer
Sur la logistique pure, le 2ème trimestre 2026 affiche 19 000 m² placés, en repli modéré de 6% par rapport à 2025 (20 290 m²), mais nettement sous la moyenne décennale (24 800 m², soit -23%). Un trimestre porté par une seule opération notable, Transport Citra à Canals, pour 19 000 m², ce qui illustre à quel point ce marché reste dépendant de quelques grandes signatures ponctuelles.
Sur le semestre, la tendance est plutôt stable, presque rassurante : 38 100 m², en légère hausse de 2% par rapport à 2025 (37 500 m²), mais toujours 10% sous la moyenne décennale. Un niveau de commercialisation correct, sans plus, mais sans drame non plus.
Le taux de vacance s’établit à 4,7%, sur un parc total d’environ 1 985 780 m². Le stock d’entrepôts disponibles a nettement augmenté sur l’année, passant d’environ 60 700 m² au 2ème trimestre 2025 à 93 700 m² au 2ème trimestre 2026. La vraie tension, elle, ne se situe pas du côté de la demande mais de l’offre neuve, qui manque structurellement sur l’ensemble des secteurs géographiques du territoire toulousain.
Graphique 8 : évolution du stock d’entrepôts logistiques, 2ème trimestre 2025 à 2ème trimestre 2026
À l’inverse du bureau, ce marché reste donc plus résilient, porté par des fondamentaux structurels solides (e-commerce, distribution régionale, proximité des grands axes) qui continuent de soutenir une demande de fond, même quand un trimestre donné manque de grandes opérations pour gonfler les statistiques.
Ce que ça change concrètement pour vous
Pour un utilisateur logistique, la pénurie d’offre neuve reste le point de vigilance numéro un : il faut anticiper largement les recherches, et ne pas hésiter à explorer les opérations en compte propre ou clés en main si le calendrier le permet. Pour un investisseur, la logistique toulousaine conserve un profil défensif dans un contexte où le bureau, lui, traverse une zone de turbulences bien plus marquée.
Synthèse comparative des trois segments
Trois marchés, trois trajectoires, et une conclusion qui se dessine assez nettement lorsqu’on met les trois segments côte à côte : plus un marché est dépendant de grandes signatures ponctuelles (bureaux, logistique), plus il est vulnérable à un trimestre creux en grandes opérations. Plus un marché repose sur un flux régulier de petites et moyennes transactions (locaux d’activité), plus il encaisse les à-coups conjoncturels sans trop dévier de sa moyenne décennale.
Pourquoi un tel écart entre bureaux et locaux d’activité ?
C’est la question que nous posent le plus souvent nos clients ces derniers mois, et elle mérite une réponse un peu plus fine qu’un simple haussement d’épaules. Trois facteurs structurels expliquent, selon nous, ce grand écart entre les deux marchés.
Le premier, c’est la nature même de la décision immobilière. Un projet de bureaux est, dans l’immense majorité des cas, une décision différable. On peut prolonger un bail existant, densifier un plateau, généraliser le flex office, ou tout simplement attendre un trimestre de plus avant de se lancer. Un projet de local d’activité ou d’entrepôt, en revanche, répond bien plus souvent à une contrainte opérationnelle concrète : un contrat client qui impose une capacité de stockage supplémentaire, une ligne de production qui sature, un déménagement subi plutôt que choisi. Cette différence de nature explique en grande partie pourquoi le second segment résiste mieux quand le climat économique se tend.
Le deuxième facteur, c’est le télétravail, devenu une variable d’ajustement quasi permanente pour les directions immobilières tertiaires. Chaque poste de travail non occupé un jour donné est, potentiellement, un mètre carré de bureau en moins à louer. Ce phénomène, déjà documenté depuis plusieurs années, continue de peser mécaniquement sur les volumes de demande placée en bureaux, sans équivalent direct sur les locaux d’activité ou les entrepôts, où la présence physique reste, par définition, incompressible.
Le troisième facteur, enfin, c’est la taille du ticket moyen. Une transaction de bureau de plusieurs milliers de mètres carrés représente un engagement financier et organisationnel lourd, que les directions générales préfèrent aujourd’hui reporter plutôt qu’assumer dans un climat d’incertitude. Les transactions de locaux d’activité, elles, restent en moyenne plus modestes, plus rapides à décider, et donc moins sensibles aux cycles de prudence budgétaire qui paralysent les grands projets tertiaires.
Les questions qu’on nous pose le plus souvent
Le marché des bureaux à Toulouse va-t-il continuer de se dégrader ?
Sur la base des tendances observées, une poursuite de la baisse sur l’année 2026 paraît probable, même si l’ampleur du recul du 2ème trimestre (-68% sur un an) a peu de chances de se reproduire à l’identique chaque trimestre. Le sujet à surveiller de près reste l’évolution du taux de vacance, qui conditionnera directement la pression sur les valeurs locatives dans les mois à venir.
Est-ce le bon moment pour négocier un bail de bureau à Toulouse ?
Pour un preneur en position d’attente, clairement oui. Un marché où l’offre dépasse la demande est structurellement plus favorable à la négociation, que ce soit sur les franchises de loyer, les mesures d’accompagnement ou la flexibilité contractuelle.
Les locaux d’activité sont-ils un segment plus sûr pour investir actuellement ?
Les chiffres du semestre plaident en ce sens, avec une demande placée supérieure de 19% à la moyenne décennale. Cette résilience ne doit toutefois pas faire oublier le point de vigilance identifié plus haut, à savoir la difficulté du stock neuf à trouver preneur sur certains formats.
Pourquoi la logistique reste t elle plus stable que les autres segments ?
Parce qu’elle répond à une demande structurelle liée à la consommation, au e-commerce et à la distribution régionale, largement indépendante des cycles de décision propres à l’immobilier tertiaire. La vraie contrainte de ce marché n’est pas le manque de demande, mais le manque d’offre neuve disponible.
Ce qu’il faut retenir (et ce qu’on va surveiller ces prochains mois)
Pour résumer sans mettre de gants : le marché de bureaux toulousain traverse un trou d’air sérieux, avec une demande placée à son plus bas niveau depuis 2020, un stock qui progresse et un taux de vacance qui grimpe mécaniquement. Les locaux d’activité et la logistique, eux, tiennent globalement le choc, portés par les petites et moyennes surfaces d’un côté, et par des fondamentaux structurels de l’autre.
Deux marchés résilients, un marché sous tension : dans le contexte actuel, la flexibilité, qu’il s’agisse de la surface, du format ou de la localisation, fait toute la différence entre signer un bail rapidement et attendre le prochain trimestre en espérant que la tendance s’inverse.
Chez FIKA, nous continuons de suivre ces indicateurs de très près, trimestre après trimestre, pour vous aider à transformer ces chiffres en décisions concrètes, que vous soyez preneur en quête du bon timing, ou bailleur en quête du bon positionnement. Trois pistes de vigilance pour les prochains mois : l’ajustement des valeurs locatives sur le segment bureau, la capacité du marché neuf des locaux d’activité à écouler son stock, et la poursuite de la pénurie d’offres neuves en logistique. Trois sujets sur lesquels nous reviendrons, comme toujours, dès que les chiffres du prochain trimestre tomberont.
Et si l’un de ces trois sujets touche directement un projet que vous avez en tête, qu’il s’agisse d’une recherche de bureaux à Toulouse, d’un déménagement de locaux d’activité ou d’une opération logistique, c’est précisément le genre de contexte de marché qui mérite d’être discuté avant de se lancer, plutôt qu’analyser a posteriori une fois la décision prise.
Données : enquête trimestrielle sur le marché toulousain de l’immobilier d’entreprise, 2ème trimestre 2026 (arrêtées au 30 juin 2026). Les volumes de demande placée intègrent les transactions locatives et les ventes à utilisateurs recensées sur la période.
