Mis à jour le 29 octobre 2026 avec les données de l’OIEB au 3e trimestre 2026 (cumul sur neuf mois).
Neuf mois, 67 500 m² de bureaux placés : Bordeaux recule de 25 % sur un an, et cette fois les comptes propres n’expliquent plus rien. Dans le même temps, l’offre à un an atteint le niveau record de 311 500 m² et les loyers moyens du cœur de métropole reculent, pendant que la valeur top grimpe à 330 €. Bienvenue dans un marché à deux vitesses.
Ce qu’il faut retenir
- Bureaux : 67 500 m² placés en neuf mois (145 transactions), soit moins 25 % sur un an et moins 22 % hors comptes propres.
- Pas de reprise franche : le T3 (26 000 m²) fait jeu égal avec le T2 (26 500 m²). Le rebond du printemps s’est transformé en plateau.
- Offre record : 311 500 m² disponibles à un an, plus 50 % depuis fin 2022. Euratlantique (13,5 % de vacance) porte 44 % du neuf disponible.
- Loyers polarisés : valeur top à 330 € HT HC/m²/an en seconde main à Bordeaux, mais moyennes en repli à 220 € (neuf) et 211 € (seconde main).
- Grands entrepôts à l’arrêt : une seule transaction de plus de 5 000 m² en neuf mois, alors que l’offre a presque doublé.
Bureaux : moins 25 % en neuf mois, et l’excuse des comptes propres ne tient plus
Au 30 septembre 2026, l’aire métropolitaine bordelaise totalise 67 500 m² de bureaux placés pour 145 transactions. C’est 25 % de moins qu’à la même date en 2025 (90 500 m², 207 transactions) et 20 % de moins qu’en 2024 (84 500 m², 174 transactions).
Au premier semestre, on pouvait encore imputer une partie du repli aux opérations en compte propre. Sur neuf mois, l’argument s’épuise : zéro compte propre en 2026, contre 4 500 m² un an plus tôt. Hors comptes propres, la baisse reste de 22 %. C’est bien la demande ordinaire qui ralentit, pas seulement un effet de base.
Le découpage trimestriel confirme le diagnostic : 15 000 m² au T1, 26 500 m² au T2, 26 000 m² au T3. Le rebond du printemps n’a pas accéléré. Il s’est stabilisé à un niveau inférieur de 13 % à celui du T3 2025 (30 000 m²).
Demande placée de bureaux à Bordeaux par trimestre
Si le T4 reproduit ce rythme, 2026 finirait autour de 93 000 m², contre 122 000 m² en 2025. C’est une projection FIKA, pas un chiffre publié, mais l’ordre de grandeur est clair : un quart de volume en moins.
Qui signe ? Des entreprises locales, plus locataires qu’acheteuses
La seconde main capte 74 % des volumes (50 500 m², 125 transactions), le neuf 26 % (17 000 m², 20 transactions). La location pèse 68 % (46 000 m²), la vente 32 % (21 500 m²).
La vente s’essouffle nettement : elle représentait 42 % des volumes à fin juin. Seuls 4 000 m² environ ont été vendus au T3. Les utilisateurs acquéreurs, qui portaient le marché au printemps, ont levé le pied.
Sur 111 transactions renseignées, 89 % relèvent d’un déménagement ou d’un développement d’entreprises déjà implantées (530 m² en moyenne). Les implantations venues d’ailleurs pèsent 6 % (7 transactions, 230 m² en moyenne), les créations 5 % (90 m²). Bordeaux reste un marché qui se réorganise entre voisins.
Surface moyenne : 470 m² (420 m² en 2025), médiane : 240 m². Une transaction sur trois se situe entre 200 et 500 m². À l’autre bout, 4 opérations de plus de 2 000 m² pèsent 17 000 m², soit un quart du volume. Quelques signatures suffisent à faire ou défaire un trimestre.
Bordeaux ville rafle 37 % de la demande, l’Ouest tient bon
La ville de Bordeaux place 25 000 m² (69 transactions), devant l’Ouest (17 000 m², 23 transactions), Euratlantique (9 500 m², 20 transactions), le Sud (7 000 m²), Nord et Bordeaux Lac (5 000 m²) et la Rive droite (4 000 m²).
Dans la ville, le quartier Bassins à Flot, Ravezies, Chartrons signe le plus gros volume (13 500 m², 14 transactions). L’Hypercentre décroche la palme du nombre (34 transactions pour 7 000 m²), devant l’Intérieur des Boulevards (3 500 m²) et Bordeaux Rive droite (1 000 m²).
311 500 m² disponibles : le stock gonfle, la vacance se polarise
L’offre à un an atteint 311 500 m² au 3T 2026, contre 289 500 m² fin 2025 et 208 500 m² fin 2022. Plus 50 % en moins de quatre ans. Le neuf en représente 30 % (92 500 m²).
Offre de bureaux disponible à un an à Bordeaux
Rapportée au rythme actuel de commercialisation (environ 90 000 m² par an), cette offre représente près de 3,5 années d’écoulement. Calcul FIKA, à lire comme un ordre de grandeur.
Le neuf est très concentré : Euratlantique en porte 44 % (41 000 m²), l’Ouest 25 % (23 500 m²), Bordeaux ville 16 % (14 500 m²). En seconde main, Bordeaux ville domine (79 500 m², 36 %) devant l’Ouest (66 000 m², 30 %).
Pondérée par la taille des parcs, la vacance métropolitaine ressort autour de 8,9 % (estimation FIKA sur 3,49 millions de m²). Mais la moyenne ment par omission : selon l’adresse, l’écart va de 3,8 % à 13,5 %. Pour le détail et la comparaison avec Toulouse, voir notre analyse du taux de vacance des bureaux à Bordeaux et Toulouse.
Taux de vacance des bureaux par secteur et quartier au 3T 2026
Côté tendu : Intérieur des Boulevards (3,8 %), Hypercentre (4,4 %), Rive droite (5,1 %). Côté détendu : Euratlantique (13,5 %), Bassins à Flot, Ravezies, Chartrons et Bordeaux Rive droite (12,4 % chacun), Ouest (11,6 %) et Sud (11,0 %).
Loyers : 330 € en haut de l’affiche, des moyennes qui reculent
Sur Bordeaux et le cœur d’Euratlantique, la valeur moyenne s’établit à 220 € HT HC/m²/an dans le neuf et 211 € en seconde main, toutes deux en repli par rapport à 2025 selon les courbes de l’OIEB. En périphérie : 148 € dans le neuf, 144 € en seconde main.
Le paradoxe du trimestre : la valeur top en seconde main à Bordeaux monte à 330 € (320 € au S1), pendant que les moyennes glissent. Les meilleures adresses se paient de plus en plus cher, le reste se négocie. C’est la définition même d’un marché polarisé.
Valeur prime neuve : 225 € à Euratlantique, 160 € en périphérie. L’OIEB ne retient aucune référence prime neuve à Bordeaux ville sur la période. Valeur top seconde main en périphérie : 173 €.
| Secteur ou quartier | Seconde main | Neuf | Vacance |
|---|---|---|---|
| Hypercentre | 250 € | 320 € * | 4,4 % |
| Intérieur des Boulevards | 190 € | 245 € | 3,8 % |
| Bassins à Flot, Ravezies, Chartrons | 195 € | 204 € | 12,4 % |
| Bordeaux Rive droite | 210 € | 190 € * | 12,4 % |
| Cœur Euratlantique | 225 € | 215 € | 13,5 % (secteur) |
| Euratlantique hors cœur | 165 € | 150 € * | 13,5 % (secteur) |
| Nord et Bordeaux Lac | 151 € | 170 € * | 6,0 % |
| Sud | 150 € | 155 € | 11,0 % |
| Rive droite | 146 € | 138 € | 5,1 % |
| Ouest | 132 € | 152 € | 11,6 % |
Valeurs locatives moyennes en € HT HC/m²/an. * Valeur estimée par l’OIEB. Source : OIEB, 3T 2026.
Locaux d’activités : moins 39 % affichés, moins 18 % en réalité
80 000 m² placés pour 93 transactions en neuf mois, contre 132 000 m² au 3T 2025. Le chiffre brut fait peur, mais 2025 était dopé par 50 000 m² de comptes propres. En 2026, ils ne pèsent que 12 500 m² (IKOS, SEKBAT, AQMO, Max & Vous). Hors comptes propres, le repli tombe à 18 % (67 500 m² contre 82 000 m²).
Le marché reste fragmenté : 53 % des transactions portent sur moins de 500 m², pour une surface moyenne de 760 m². La location domine (72 %), la seconde main aussi (78 %). L’Ouest capte 36 % de la demande (28 500 m²), devant Nord et Bordeaux Lac (17 000 m²) et le Sud (15 500 m²).
L’offre à un an grimpe à 314 000 m², dont 44 % de neuf, et l’Ouest en concentre à lui seul 121 000 m². Conséquence logique : les valeurs neuves se tassent, entre 84 et 105 € HT HC/m²/an, contre 92 à 115 € en 2025. En seconde main : 71 à 100 €. À la vente : 1 200 à 1 500 €/m² en seconde main, 1 200 à 1 550 €/m² dans le neuf.
Signal encourageant : 19 % des transactions renseignées sont des implantations d’entreprises extérieures à la Gironde (15 sur 80). L’attractivité exogène tient.
Entrepôts : les petits sont dynamiques, les grands sont à l’arrêt
Moins de 5 000 m² : 30 000 m² placés pour 11 transactions, plus 15 % sur un an et trois fois le niveau de 2024 (10 500 m²). 100 % seconde main, surface moyenne de 2 700 m². Nord et Bordeaux Lac en capte 40 %. L’offre progresse à 59 000 m².
Plus de 5 000 m² : 5 500 m² et une seule transaction (secteur Sud) en neuf mois. Aucune signature au T3. Pendant ce temps, l’offre a presque doublé, de 57 500 m² fin 2025 à 99 500 m². L’argument de la pénurie s’effrite : le blocage tient désormais autant à la demande qu’à l’inadéquation des produits.
Valeurs locatives : 62 à 91 € pour les entrepôts seconde main de moins de 5 000 m², 60 à 65 € pour les grands formats, 110 € pour la messagerie.
Le tableau de bord, période après période
| Indicateur | S1 2026 | 3T 2026 (9 mois) |
|---|---|---|
| Bureaux placés (cumul) | 41 500 m² * | 67 500 m² |
| Transactions bureaux | 96 | 145 |
| Offre bureaux à un an | 304 500 m² | 311 500 m² |
| Vacance Euratlantique | 13,9 % | 13,5 % |
| Vacance Intérieur des Boulevards | 3,6 % | 3,8 % |
| Valeur top seconde main Bordeaux | 320 € | 330 € |
| Locaux d’activités placés (cumul) | 53 000 m² | 80 000 m² |
| Entrepôts de plus de 5 000 m² | 5 500 m² (1 tr.) | 5 500 m² (1 tr.) |
* 42 000 m² publiés en juillet, révisés à 41 500 m² par l’OIEB dans sa publication du 3T 2026. Source : OIEB.
Nos analyses détaillées par période : le marché des bureaux à Bordeaux au T1 2026 (30 avril 2026), le bilan de l’immobilier d’entreprise à Bordeaux au 1er semestre 2026 (23 juillet 2026) et le taux de vacance des bureaux à Bordeaux et Toulouse (3 septembre 2026).
Ce que ça change pour vous d’ici fin 2026
- Preneur en périphérie ou à Euratlantique : avec 3,5 années de stock, la franchise de loyer et la participation aux travaux se négocient. Ne signez pas forcément au prix affiché.
- Preneur visant l’Hypercentre ou l’Intérieur des Boulevards : sous 5 % de vacance, les bonnes surfaces partent vite. Comptez 9 à 12 mois d’anticipation.
- Propriétaire d’un actif seconde main moyen : la moyenne recule à 211 € au cœur de métropole. Un prix d’annonce calé sur la valeur top, c’est un local vide pour deux ans.
- Investisseur logistique : les petits entrepôts sont le seul segment en croissance continue depuis trois ans. Les grands formats attendent leurs utilisateurs.
Votre loyer est-il au prix du 3T 2026 ?
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Sources
- OIEB (Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole, animé par l’a’urba), Les marchés de l’immobilier d’entreprise de l’aire métropolitaine bordelaise, 3T 2026, version longue, publication d’octobre 2026.
- OIEB, Les marchés de l’immobilier d’entreprise de l’aire métropolitaine bordelaise, S1 2026, version longue, publication de juillet 2026.
- Calculs FIKA (signalés dans le texte) : vacance moyenne pondérée, années d’écoulement, projection annuelle 2026, volumes hors comptes propres.
