Rue Saint-Antoine du T., pas un seul local vide et des valeurs locatives qui montent jusqu’à 1 400 €/m²/an. Rue des Changes, à deux minutes à pied, près d’un local sur cinq est vacant. Deux rues du même hypercentre, deux droits au bail qui n’ont rien à voir : la différence tient à un calcul que beaucoup de cédants n’ont jamais fait.
Ce qu’il faut retenir
- Le droit au bail est le prix payé au locataire sortant pour reprendre son bail. Le pas-de-porte, lui, est versé au bailleur et lui reste acquis.
- Sa valeur se calcule à partir de l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer en place, capitalisé sur la durée pendant laquelle le repreneur en profitera.
- Effet de levier brutal : une baisse de 30 % de la valeur locative peut faire perdre les trois quarts de sa valeur à un droit au bail.
- Selon nos références, la valeur locative grimpe jusqu’à 1 600 €/m²/an rue d’Alsace-Lorraine et 1 400 € rue Saint-Antoine du T., quand la vacance commerciale moyenne du centre de Toulouse atteint 10 %.
- La proposition de loi du 3 mars 2026 sur l’encadrement des loyers commerciaux, si elle aboutissait, déplacerait mécaniquement de la valeur vers les droits au bail.
Droit au bail, pas-de-porte, fonds : trois choses qu’on confond (et qui ne valent pas pareil)
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière, dont la 6ᵉ édition est parue en novembre 2025, donne une définition sans ambiguïté : le droit au bail est le prix moyen qu’un locataire peut retirer de la cession de son bail à un successeur. C’est la contrepartie d’avantages concrets : des clauses favorables et un loyer souvent inférieur à ce que le marché exigerait aujourd’hui.
Le pas-de-porte, ou droit d’entrée, est une tout autre affaire. Il est versé au propriétaire à la signature, au renouvellement ou lors d’un avenant, et il lui reste acquis. Sa qualification juridique reste incertaine, supplément de loyer ou contrepartie d’autres avantages, avec des effets directs sur le loyer de renouvellement.
Enfin, le droit au bail n’est qu’une composante du fonds de commerce. Céder un fonds, c’est céder une clientèle et le bail. Céder un droit au bail seul, c’est céder un emplacement, souvent à un repreneur qui changera d’activité.
Un détail qui n’en est pas un : en bureaux, il n’existe pratiquement pas de marché du droit au bail. La Charte l’explique simplement. Le loyer de renouvellement d’un bureau étant fixé à la valeur locative de marché, il n’y a pas d’écart à capitaliser. Pas de différentiel, pas de valeur.
La formule : un écart de loyer, multiplié par le temps
La méthode de référence est celle du différentiel de loyer. On mesure l’économie annuelle dont profitera le repreneur, puis on la capitalise sur la durée pendant laquelle il en bénéficiera.
Valeur du droit au bail = (valeur locative de marché − loyer en place) × surface pondérée × coefficient de capitalisation
Prenons un exemple pédagogique. Un local de 80 m² pondérés est loué 600 €/m²/an, soit 48 000 € par an. La valeur locative actuelle de marché de la rue ressort à 1 000 €/m²/an. La différence entre la valeur locative actuelle de la rue et le loyer pratiqué atteint 32 000 €. Avec un coefficient de 5, retenu ici à titre d’illustration, le droit au bail vaut 160 000 €.
Supposons maintenant que la rue décroche et que la valeur locative tombe à 700 €/m²/an. L’écart n’est plus que de 8 000 € par an, et le droit au bail chute à 40 000 €. La valeur locative a baissé de 30 %, le droit au bail de 75 %. C’est tout le piège de cet actif : il amplifie les mouvements du marché, dans les deux sens.
Le coefficient n’a rien de magique. Il dépend de la durée restant à courir, de la sécurité juridique du bail et de l’emplacement. Il intègre surtout le plafonnement du loyer de renouvellement prévu par l’article L145-34 du Code de commerce : tant que le bail reste plafonné, l’avantage survit à l’échéance. Il saute en cas de déplafonnement, par exemple quand le bail a dépassé douze ans par tacite prolongation.
Deuxième méthode : la comparaison au mètre carré pondéré avec des cessions récentes sur le même axe. Les références fiables sont rares, d’où l’intérêt de croiser les deux approches plutôt que de garder celle qui arrange.
Attention aux surfaces : la 6ᵉ édition de la Charte a révisé les grilles de pondération. La zone 2 reste entre 0,80 et 1,00 mais s’adapte au linéaire de façade, et les annexes du premier étage passent à 0,15 à 0,25. Quelques coefficients mal choisis, et l’estimation dérape de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Les six critères qui font (ou défont) la valeur
La Charte retient six critères. Traduction terrain :
- La qualité de l’emplacement. Le critère dominant : flux, voisinage d’enseignes, visibilité.
- La nature des activités autorisées. « Tous commerces » vaut plus qu’une clause restrictive, qui imposera une déspécialisation (articles L145-47 et L145-48).
- La durée restant à courir. Un bail qui expire dans dix-huit mois ne vaut pas un bail neuf.
- La faculté de sous-louer ou de céder. L’article L145-16 protège la cession avec le fonds ; la cession du bail seul peut être interdite ou soumise à agrément.
- L’écart entre valeur locative et loyer en place. Le moteur du calcul.
- Les charges et conditions du bail. Taxe foncière refacturée, travaux, garanties : tout ce qui alourdit le coût réel réduit l’avantage.
Toulouse : les loyers de marché qui fixent la valeur, rue par rue
Puisque tout part de la valeur locative, il faut d’abord la connaître. Les fourchettes ci-dessous sont issues de nos références de transactions dans le centre-ville. Entre le carré prime et les boulevards, l’écart va de un à sept. La vacance, elle, provient des relevés Codata de mai 2026, sur 2 167 emplacements commerciaux recensés à Toulouse.
| Axe | Valeur locative (€ HT HC/m²/an) | Taux de vacance (mai 2026) |
|---|---|---|
| Saint-Antoine du T. | 1 200 à 1 400 | 0 % |
| Place du Président Wilson | 1 100 à 1 350 | 7,7 % |
| Alsace-Lorraine | 900 à 1 600 | 5,2 % |
| Lafayette | 900 à 1 400 | 7,1 % |
| Rue de la Pomme | 900 à 1 200 | 4,3 % |
| Rue des Arts | 900 à 1 200 | 10,5 % |
| Lapeyrouse | 700 à 900 | 15,4 % |
| Saint-Rome | 500 à 800 | 13,1 % |
| Croix-Baragnon | 500 à 800 | 6,5 % |
| Rémusat | 300 à 500 | 8,9 % |
| Bd de Strasbourg, Carnot | 200 à 300 | n.c. |
| Moyenne du site de Toulouse | 10 % |
Sources : valeurs locatives issues des références de transactions FIKA et France Transactions, 2026 ; vacance issue des fiches statistiques Codata, étude du 18 mai 2026. n.c. : non communiqué.
La hiérarchie est nette. Le carré formé par Saint-Antoine du T., la place Wilson, Alsace-Lorraine et Lafayette concentre les valeurs supérieures à 1 000 €/m². Saint-Rome et Croix-Baragnon, pourtant en plein centre historique, plafonnent deux fois plus bas. Logiquement, les droits au bail suivent cette géographie.
La vacance par rue est le meilleur détecteur de droits au bail surévalués. En haut du classement, Saint-Antoine du T. et l’axe place Rouaix et rue du Languedoc n’ont aucun local vide, la rue de la Pomme 4,3 % et Alsace-Lorraine 5,2 %. En bas, Saint-Rome monte à 13,1 %, Lapeyrouse à 15,4 %, Boulbonne à 15,8 % et la rue des Changes à 18,8 %, pour une moyenne de 10 % sur l’ensemble de la ville.
Sur un axe où près d’un local sur cinq est vide, la valeur locative de marché est sous pression, l’écart avec le loyer en place fond, et le droit au bail avec lui. Un cédant de la rue des Changes qui réclame le prix d’Alsace-Lorraine attendra longtemps. À l’inverse, Croix-Baragnon montre qu’un loyer modéré n’est pas un mauvais signe : 6,5 % de vacance seulement, sur un axe où les preneurs restent.
Les frais et contraintes qui grignotent la valeur
Le prix affiché n’est jamais le coût réel. Trois postes pèsent sur ce que le repreneur acceptera de payer.
Les droits d’enregistrement d’abord. La cession d’un droit au bail est taxée comme une cession de fonds de commerce, en application des articles 719 et 725 du Code général des impôts : 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % entre 23 000 € et 200 000 €, 5 % au-delà. Sur les 160 000 € de notre exemple, la note dépasse 4 100 €, à la charge de l’acquéreur sauf clause contraire.
La garantie solidaire ensuite. Si le bail impose au cédant de garantir les loyers de son successeur, l’article L145-16-2 du Code de commerce limite cette garantie à trois ans. C’est long avec un repreneur fragile : son choix compte autant que le prix.
Le droit de préemption commercial enfin. L’article L214-1 du Code de l’urbanisme permet aux communes de préempter les cessions de fonds et de baux commerciaux dans un périmètre de sauvegarde. La Ville de Toulouse en a instauré un sur son centre : la DIA (déclaration d’intention d’aliéner) allonge les délais, et le périmètre exact se vérifie auprès de la commune avant toute signature.
Encadrement des loyers commerciaux : ce qui pourrait changer pour les droits au bail
Le 3 mars 2026, une proposition de loi relative à l’encadrement des loyers des baux commerciaux a été enregistrée à l’Assemblée nationale sous le n° 2566. Elle prévoit une expérimentation de cinq ans dans les communes dotées d’un périmètre de sauvegarde ou confrontées à une vacance anormale.
Des observatoires locaux publieraient des loyers de référence servant de plafond, avec un complément limité à 20 % pour les emplacements exceptionnels. Un locataire en place pourrait obtenir une révision si son loyer dépasse ce plafond de plus de 10 %.
Pour le droit au bail, la conséquence serait mécanique. Si le loyer d’un emplacement très demandé est plafonné sous sa valeur de marché, l’écart ne disparaît pas : il se capitalise dans le prix de cession du bail. Le texte n’est qu’une proposition renvoyée en commission des affaires économiques, mais tout acteur d’un emplacement n°1 toulousain a intérêt à suivre son parcours.
Récapitulatif : ce qui fait monter ou baisser un droit au bail
| Fait monter la valeur | Fait baisser la valeur |
|---|---|
| Loyer en place nettement sous le marché | Loyer en place proche ou au-dessus du marché |
| Emplacement n°1, faible vacance sur l’axe | Axe en décrochage, vacance élevée |
| Destination « tous commerces » | Clause de destination restrictive |
| Bail récent ou renouvellement plafonné | Échéance proche avec risque de déplafonnement |
| Cession libre ou agrément facile | Cession du bail seul interdite ou verrouillée |
| Charges et taxe foncière maîtrisées | Taxe foncière et travaux lourds refacturés |
| Extraction, terrasse, licence | Local sans équipement technique |
En clair
Un droit au bail ne s’estime ni au doigt mouillé ni au prix que le voisin prétend avoir obtenu. Il se calcule : un écart de loyer, une surface pondérée, une durée de protection, des clauses à éplucher. À Toulouse, le marché récompense le carré prime et sanctionne durement les axes qui décrochent. Entre Saint-Antoine du T. et la rue des Changes, chaque point de vacance se paie dans le prix.
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Sources
- Comité d’application de la Charte, Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6ᵉ édition, novembre 2025 : §1.18 Droit au bail, §1.19 Indemnité d’éviction, chapitre 6 Pondération des surfaces commerciales.
- Code de commerce, articles L145-16, L145-16-2, L145-33, L145-34, L145-47 et L145-48 (Légifrance, version en vigueur au 5 octobre 2026).
- Code de l’urbanisme, article L214-1 (droit de préemption sur les fonds et baux commerciaux).
- Code général des impôts, articles 719 et 725 (droits d’enregistrement).
- Assemblée nationale, proposition de loi n° 2566 relative à l’encadrement des loyers des baux commerciaux, enregistrée le 3 mars 2026.
- FIKA et France Transactions, références de transactions de commerces dans le centre-ville de Toulouse, 2026.
- Codata, fiches statistiques des commerces, site de Toulouse et 16 axes du centre-ville, étude du 18 mai 2026 (étude précédente du 7 avril 2025).
