Ce qu’il faut retenir
- 11 406 € par poste et par an hors travaux et investissements (+3 %), sur les dépenses réelles de 2025.
- Immobilier : 441 €/m² (-0,5 %), première baisse depuis 2020. Exploitation : 119 €/m² (+13 %), dont énergie +95 % depuis 2021 et maintenance +30 % en un an.
- 14,1 m² par poste, soit -39 % depuis 2009. En contrepartie, les déménagements bondissent de 38 % par collaborateur.
- Base FIKA, plus de 600 offres de bureaux : charges locatives médianes de 24 € HT/m² à Toulouse et 21 € HT/m² à Bordeaux ; avec taxe foncière, énergie et ménage, le hors loyer atteint 45 % à près de 80 % du loyer.
- Coût d’occupation d’un poste : 2 950 à 3 370 € HT par an à Toulouse, 2 930 à 3 360 € HT à Bordeaux (loyer, charges, taxe foncière, énergie et ménage, sur 14,1 m²).
Buzzy Ratios : le thermomètre des utilisateurs, pas des bailleurs
Les Buzzy Ratios sont le benchmark annuel de l’IDET, l’association des professionnels des environnements de travail (ex-Arseg). Depuis plus de quinze ans, ils mesurent ce que les entreprises dépensent réellement pour loger leurs équipes.
L’édition 2026 s’appuie sur des sites représentant près de 106 000 postes de travail.
441 €/m² : l’immobilier baisse, et ce n’est pas un cadeau des bailleurs
Les dépenses immobilières (loyer, assurances, fiscalité) reculent de 0,5 % sur un an, à 441 €/m². Une première depuis 2020. L’IDET l’explique par un marché tertiaire atone, mais surtout par les efforts des entreprises : renégociation des baux, regroupement de sites, optimisation des espaces.
La baisse vient d’entreprises qui rendent des mètres carrés. La surface moyenne par poste tombe à 14,1 m², contre 15 m² dans l’édition précédente, et 39 % de moins qu’en 2009.
Le terrain confirme : les mètres carrés rendus reviennent sur le marché, en seconde main. À Toulouse, l’offre de bureaux de seconde main est passée de 183 000 à 222 000 m² en un an (+21 %), selon les données du marché local. À Bordeaux, l’offre de seconde main disponible à un an atteint 219 000 m² au 3e trimestre 2026, contre 138 000 m² en 2022 (OIEB).
119 €/m² d’exploitation : la ligne qui mange les économies
Les dépenses d’exploitation grimpent de 13 % en un an, à 119 €/m². Le coût global par poste progresse de 3 % malgré la baisse des dépenses immobilières.
- Énergie : 35 €/m², en hausse de 95 % depuis 2021.
- Maintenance : 35 €/m², +30 % en un an. Normes environnementales, épisodes de chaleur et systèmes de pilotage bourrés de capteurs qui exigent un entretien régulier.
- Propreté : 24 €/m², +13 %. Le flex office impose un nettoyage quotidien des postes partagés, là où deux ou trois passages par semaine suffisaient. Hubert Labouche, secrétaire général adjoint de l’IDET, y voit « un peu la revanche de la mise en place du flex office ».
- Sécurité : 21 €/m², seul poste en baisse (-15 %).
Dernier détail qui fâche : les déménagements augmentent de 38 % par collaborateur. Rendre des surfaces, ça se paie aussi.
Toulouse et Bordeaux : ce que disent plus de 600 offres de bureaux FIKA
Les 119 €/m² de l’IDET reflètent un panel où pèsent les grands sites, avec gardiennage, accueil et immeubles bardés de capteurs. La PME qui cherche 300 m² à Balma ou à Mérignac n’a pas ce profil. Nous avons passé notre propre base au crible.
Résultat : plus de 600 offres de bureaux commercialisées par FIKA à Toulouse et à Bordeaux, actives et archivées, dont les charges sont renseignées. Les fiches aux valeurs manifestement hors marché ont été écartées.
- Charges locatives médianes : 24 € HT/m²/an à Toulouse, 21 € HT/m²/an à Bordeaux. La moitié des offres se situe entre 14 et 33 € HT à Toulouse, entre 12 et 34 € HT à Bordeaux.
- Centre et périphérie : 25 € HT/m² en ville contre 23 € HT dans le reste de l’agglomération toulousaine. À Bordeaux, l’écart s’inverse : 18 € HT en ville, 25 € HT en périphérie, où les immeubles tertiaires des années 1990 et 2000 pèsent probablement plus lourd. Un écart mesuré sur un petit échantillon, à manier avec prudence.
- Taxe foncière, généralement refacturée à part : médiane de 20 € HT/m² à Toulouse et de 15 € HT/m² à Bordeaux, sur les offres où elle est chiffrée (peu nombreuses à Bordeaux, à manier avec prudence).
- Rapportées au loyer demandé (135 € HT/m² médian à Toulouse, 142 € HT à Bordeaux), les charges seules représentent 18 % du loyer à Toulouse et 15 % à Bordeaux.
Ces charges ne sont pas comparables aux 119 €/m² de l’IDET. Ce sont les provisions refacturées par le bailleur : parties communes, entretien de l’immeuble, gestion. L’énergie consommée dans vos bureaux et le ménage de vos plateaux viennent en plus, et un kWh ou une équipe de nettoyage ne sont pas soldés de 50 % parce qu’on est en région.
Reconstituons le coût d’occupation hors loyer d’une PME : charges locatives et taxe foncière issues de notre base, plus 30 à 60 € HT/m² d’énergie et de ménage privatifs, les repères IDET (35 et 24 €/m² pour de grands sites) servant de plafond. On obtient 74 à 104 € HT/m² à Toulouse et 66 à 96 € HT/m² à Bordeaux.
Autrement dit, le coût hors loyer représente de 45 % à près de 80 % du loyer médian. Ramené au poste de travail (14,1 m²), un bureau toulousain au loyer médian coûte environ 1 900 € HT de loyer par an et 1 050 à 1 470 € HT de tout le reste, soit 2 950 à 3 370 € HT. À Bordeaux, le loyer pèse un peu plus (2 000 € HT) mais les charges un peu moins : 2 930 à 3 360 € HT au total. Une PME moins dense, à 16 m² par poste, monte vers 3 340 à 3 820 € HT.
Précautions de lecture : ce sont des charges annoncées sur des offres, pas des régularisations auditées, et neuf et seconde main sont mélangés. La part énergie et ménage est une estimation FIKA. Mais sur plus de 600 offres, l’ordre de grandeur est solide : comparer deux immeubles sur leur seul loyer revient à ignorer un tiers à plus de 40 % de la facture.
Le piège du loyer pas cher dans un immeuble énergivore
À Toulouse, 90 % de l’offre de bureaux immédiatement disponible est de seconde main. À Bordeaux, le secteur Ouest affiche 11,6 % de vacance au 3T 2026, avec des loyers de seconde main autour de 132 € HT/m².
Ces surfaces ont souvent des équipements de chauffage et de climatisation d’un autre âge. Un bureau à 130 € HT/m² qui consomme comme un hangar peut coûter plus cher, au poste, qu’un immeuble récent à 150 € HT/m².
Le décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, obligation codifiée aujourd’hui à l’article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation) ajoute une pression : -40 % de consommation d’énergie finale en 2030 par rapport à l’année de référence, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Les immeubles en retard devront investir, et la question de qui paie va se poser.
Sur ce point, la loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) protège le preneur. L’article R145-35 du Code de commerce interdit de refacturer au locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. L’article L145-40-2 impose au bailleur un inventaire précis et limitatif des charges et un état récapitulatif annuel. Encore faut-il le lire, et le contester quand il dérape.
Cinq réflexes avant de signer ou de renégocier
- Raisonner en coût global par poste, pas en loyer facial au m² : tout additionner, puis diviser par le nombre de postes réellement nécessaires.
- Exiger trois ans de charges réelles et les relevés de consommation énergétique avant toute offre.
- Dimensionner sur la présence réelle, en budgétant le surcoût de nettoyage et de réservation qu’implique le flex office.
- Provisionner le déménagement : à +38 % en un an, ce n’est plus une ligne « divers ».
- Utiliser l’échéance triennale (article L145-4 du Code de commerce) comme levier de renégociation, loyer et charges compris. Dans un marché où l’offre de seconde main gonfle, le preneur a la main.
Les chiffres clés : Buzzy Ratios 2026 et base FIKA
| Indicateur | Valeur | Évolution ou base | Lecture FIKA |
|---|---|---|---|
| Coût global | 11 406 €/poste/an | +3 % | La facture monte malgré la baisse de l’immobilier |
| Immobilier | 441 €/m² | -0,5 % | Baisse obtenue en rendant des surfaces |
| Exploitation | 119 €/m² | +13 % | Le vrai sujet en région |
| Énergie | 35 €/m² | +95 % depuis 2021 | Pénalise d’abord les immeubles anciens |
| Maintenance | 35 €/m² | +30 % | Équipements techniques plus exigeants |
| Propreté | 24 €/m² | +13 % | Effet direct du flex office |
| Surface par poste | 14,1 m² | -39 % depuis 2009 | Densification continue |
| Déménagements | par collaborateur | +38 % | Le coût caché des rendus de surfaces |
| Charges locatives Toulouse | 24 € HT/m² (médiane) | Base FIKA | 18 % du loyer médian demandé |
| Charges locatives Bordeaux | 21 € HT/m² (médiane) | Base FIKA | 15 % du loyer médian demandé |
| Coût hors loyer PME | 66 à 104 € HT/m² | Estimation FIKA | 45 % à près de 80 % du loyer |
| Coût d’occupation par poste | 2 930 à 3 370 € HT/an | Estimation FIKA, 14,1 m² | Toulouse et Bordeaux quasi à égalité |
Sources : IDET, Buzzy Ratios 2026 (dépenses 2025), relayés par La Gazette France le 28 octobre 2026 ; base d’offres de bureaux FIKA.
Le bon indicateur, c’est le coût par poste occupé
Les entreprises ont gagné la bataille du mètre carré, et sont en train de perdre celle de l’exploitation. À Toulouse et Bordeaux, où les loyers restent raisonnables, cet effet est mécaniquement plus marqué. Comparer deux immeubles sur leur seul loyer, c’est comparer deux voitures sur leur prix catalogue sans regarder la consommation.
Questions fréquentes sur le coût d’un poste de travail
Combien coûte un poste de travail en 2026 ?
11 406 € par an en moyenne, hors travaux et investissements, en hausse de 3 %. C’est le chiffre des Buzzy Ratios 2026 de l’IDET, présentés le 13 octobre 2026 et calculés sur les dépenses réelles de 2025 de près de 106 000 postes de travail.
Quelle surface par poste de travail en 2026 ?
14,1 m² en moyenne, contre 15 m² dans l’édition précédente et 39 % de moins qu’en 2009, selon l’IDET. Les entreprises regroupent leurs sites et rendent des surfaces.
Pourquoi le coût d’un poste augmente-t-il alors que l’immobilier baisse ?
Parce que l’exploitation flambe. Les dépenses immobilières reculent de 0,5 % à 441 €/m², mais l’exploitation grimpe de 13 % à 119 €/m² : énergie à 35 €/m² (+95 % depuis 2021), maintenance à 35 €/m² (+30 % en un an) et propreté à 24 €/m² (+13 %, effet du flex office).
Quelles charges locatives pour des bureaux à Toulouse et à Bordeaux ?
Sur plus de 600 offres de bureaux FIKA, les charges locatives médianes atteignent 24 € HT/m²/an à Toulouse et 21 € HT/m²/an à Bordeaux. La taxe foncière, généralement refacturée à part, ajoute une médiane de 20 € HT/m²/an à Toulouse et de 15 € HT/m²/an à Bordeaux.
Combien coûte un bureau en plus du loyer à Toulouse ?
Entre 74 et 104 € HT/m²/an selon notre estimation : charges locatives, taxe foncière, énergie et ménage privatifs. Pour un loyer médian demandé de 135 € HT/m²/an, cela représente de 45 % à près de 80 % du loyer, soit 1 050 à 1 470 € HT par poste de travail et par an.
Vous hésitez entre deux immeubles, ou votre échéance triennale approche ? Envoyez à FIKA votre bail et vos trois derniers décomptes de charges : nous calculons votre coût réel par poste, le comparons aux loyers et charges du marché toulousain ou bordelais, et vous disons où se trouve la marge de négociation. Contactez-nous.
Sources
- IDET, Buzzy Ratios 2026, benchmark des coûts des environnements de travail (dépenses 2025), résultats présentés le 13 octobre 2026.
- La Gazette France, « Bureaux : les coûts immobiliers reculent, la facture grimpe », Charlotte de Saintignon, 28 octobre 2026.
- People at Work, « Combien coûte réellement un poste de travail en 2026 ? », 8 octobre 2026 (annonce de la présentation du 13 octobre et taille du panel).
- IDET, Buzzy Ratios 2025, octobre 2025 (11 111 €/poste, 15 m² par poste).
- OIEB, Statistiques des marchés de l’immobilier d’entreprise de Bordeaux Métropole, 3T 2026 (données au 30 septembre 2026).
- Base d’offres de bureaux FIKA : plus de 600 offres actives et archivées avec charges renseignées, agglomérations toulousaine et bordelaise, extraction du 31 octobre 2026.
- Légifrance : décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 ; article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation ; loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; articles L145-4, L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce ; article 606 du Code civil.
