Quel premier investissement réaliser en immobilier d’entreprise ?

Quand on pense investissement immobilier, c’est bien souvent l’achat d’un logement qui nous vient à l’esprit. L’immobilier d’entreprise, plus confidentiel que l’immobilier résidentiel, s’avère plus rentable sur le long terme et offre de belles perspectives de plus-values. Vous souhaitez investir dans l’immobilier professionnel ? Comment procéder et quel premier investissement réaliser en immobilier d’entreprise ?

 

L’immobilier d’entreprise : un placement aux nombreux avantages

 

Investir dans l’immobilier d’entreprise, c’est investir dans des bureaux en pleine propriété ou par lots, des locaux commerciaux et retail, des locaux d’activité, des entrepôts et bâtiments industriels ou mixtes, de l’hôtellerie, des résidences de service…

Pourquoi investir dans des bureaux ou des locaux commerciaux ?

Alors que nombre d’investisseurs se tournent vers l’immobilier résidentiel, l’immobilier d’entreprise demeure un placement sûr et rentable. Selon les données de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, sur les vingt dernières années, l’investissement immobilier professionnel a dégagé un taux de rendement annuel supérieur à 9 %, un taux supérieur à l’investissement immobilier traditionnel. Selon le type de local, la rentabilité sera bien sûr différente : d’environ 3 % pour les bureaux par exemple jusqu’à 10 % pour les entrepôts. Les locaux commerciaux sont quant à eux le type de bien le plus représenté. Leur rentabilité est généralement de 7 %.

L’immobilier d’entreprise est en général plus rentable pour les propriétaires-bailleurs car la plupart des charges incombent au locataire. S’il s’agit d’un local commercial, l’acquéreur pourra également appliquer un bail commercial dont la longue durée lui assure une pérennité en matière de revenus passifs. Qui plus est, les nouvelles opportunités se développent actuellement dans le secteur de l’immobilier, par exemple le développement du coworking.

Bail commercial ou bail professionnel ?

La nature du bail peut orienter votre choix vers l’achat d’un local dédié à une activité commerciale ou l’acquisition d’un local professionnel. En effet, selon la nature du bien, le locataire et le secteur d’activité, l’un ou l’autre de ces baux sera signé.

Le bail commercial est d’usage pour les activités commerciales, industrielles et artisanales. Un bail commercial dispose d’une durée déterminée de 9 ans et ne peut être rompu avant 3 ans. Dans le cas d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement.

Vous devrez conclure un bail professionnel pour toutes les autres activités, notamment les activités non commerciales. Un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum et peut être résilié à tout moment, avec un préavis de 6 mois. Le propriétaire-bailleur peut mettre fin au bail à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière.

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Le choix du bien en fonction de vos objectifs

Vous souhaitez investir dans l’immobilier professionnel ? Vous pouvez soit prospecter en direct les propriétaires, soit passer par une agence immobilière spécialisée. La localisation géographique du bien ainsi que son accessibilité étant primordiales, une agence aura l’avantage de savoir dénicher les meilleures opportunités. Par ailleurs, une agence saura vous guider sur le choix du bien en fonction de vos objectifs :

si vous êtes professionnel, vous pouvez investir dans votre propre local d’activité ;
si vous souhaitez générer un revenu supplémentaire immédiat, mieux vaut investir dans des bureaux neufs ne nécessitant pas de travaux ;
si vous souhaitez préparer votre retraite, investissez dans des locaux anciens pour un investissement à long terme.

Dans le cadre d’un premier investissement, qui plus est si votre budget est limité, mieux vaut vous tourner vers de petites surfaces ou des locaux artisanaux.

Immobilier professionnel : quelle structure d’acquisition ?

 

Comme pour l’immobilier résidentiel, il est tout à fait possible d’acquérir votre premier local en direct. Un choix qui reste cependant marginal, surtout s’il s’agit d’un premier achat. En général, les investisseurs particuliers investissent via

une SCI (Société Civile Immobilière) qui permet d’unir plusieurs investisseurs dans un cadre juridiquement relativement souple ;
une SCPI (Société Civile de placement Immobilier), souvent privilégiée par les petits investisseurs particuliers. Elle permet d’acheter collectivement des parts, la gestion du bien étant confiée à une société spécialisée ;
un OPCI (Organisme de placement collectif Immobilier), semblable aux SCPI, à la différence que l’investissement qu’un certain montant du placement est composé d’actifs financiers divers ;
une SNC (Société en Nom Collectif) : une solution fiscalement intéressante pour la mise à disposition de locaux professionnels ou commerciaux déjà équipés.

Plus rentable et moins que l’investissement résidentiel, l’immobilier d’entreprise vous assure des revenus passifs et une plus-value intéressante. Vous souhaitez être conseillé sur les investissements en immobilier d’entreprise ? Sur les stratégies de valorisation possibles ? Sur les meilleures opportunités de revente ? Fika vous accompagne à travers son département « Vente à Investisseurs » et vous propose ses services spécialisés pour la réalisation de vos projets d’investissement.

Fika intervient comme conseil sur le grand Sud-ouest auprès d’investisseurs institutionnels (SCPI, SIIC, fonds d’investissement, foncières) et privés. Véritables spécialistes sur le marché d’investissement, nous vous apportons notre expertise sur toutes typologies d’actifs.

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Le commerce de centre-ville : voué à disparaître ou toujours indispensable ?

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« Bail à céder », « Fermeture définitive »… des pancartes qui fleurissent dans de nombreux centres-villes français. Selon l’Institut pour la Ville et le Commerce, en 2020, le taux de vacance moyen en centre-ville atteindrait même les 12,5 %. La vacance commerciale apparait comme un phénomène complexe, aux multiples causes. Le commerce de centre-ville est-il toujours indispensable ? Est-il voué à disparaître ou est-il simplement appelé à se renouveler ?

Commerces en centre-ville : un lent déclin

La vacance commerciale augmente régulièrement dans les centres-villes depuis les années 2010 et gagne en moyenne un point par an. Elle touche plus particulièrement les petites villes de moins de 50 000 habitants et les villes moyennes entre 50 000 et 100 000 habitants.

Vacance commerciale en centre-ville : quelles causes ?

Première cause de cette situation : une désertification globale des centres-villes, notamment des populations urbaines qui se sont donc installées dans les périphéries des villes. Cet essor des zones périurbaines a renforcé le développement des commerces attractifs en périphérie. Elle a notamment engendré l’essor des « retail parks », ces zones où l’on peut retrouver l’ensemble des commerces et services de centre-ville et qui jouissent de nombreux avantages, dont la facilité d’accès et de parking. Nombreux également sont ceux qui pointent du doigt une surreprésentation significative en centre-ville des activités de l’équipement de la personne (mode, chaussures, accessoires, parfumerie…). Les grandes enseignes de ce secteur, en difficulté depuis plusieurs années, sont nombreuses à baisser le rideau.

Commerce local : quel impact de la crise sanitaire ?

Qui plus est, le commerce de centre-ville a été le secteur le plus affecté par la perte de mobilité et les craintes engendrées par la crise sanitaire. Le Covid-19 a accéléré la mutation du paysage commercial et par conséquent, dégradé encore le taux de vacance des commerces des centres-villes. Le contexte sanitaire a engendré un changement profond des habitudes de consommation, comme la montée du « fait-maison » ou de la consommation responsable, mais également accéléré l’essor du e-commerce.

Commerce local : quel avenir ?
Les commerces de centre-ville indispensables

Pouvoirs publics et commerçants restent pourtant unanimes : le commerce est essentiel pour l’animation des centres-villes des villes moyennes. Revenir en centre-ville revêt un intérêt non négligeable pour tous : réduction des temps de transport, gain financier, gain de temps, lien social, etc. Le devenir des centres-villes dépend désormais de l’adaptation des acteurs du commerce à l’évolution récente des modes de vie et de consommation. Pour cela, municipalités, État et commerçants cherchent à innover.

Une stratégie globale sur le cœur de ville

Pour redynamiser le centre-ville, quels sont les leviers d’actions ? Commerce de centre-ville et qualité de l’environnement urbain sont intimement liés. C’est pourquoi différents dispositifs globaux ont été mis en place pour revitaliser les centres des villes moyennes, notamment grâce au programme « Action cœur de ville » engagé en 2018. Il agit principalement sur la facilité de rejoindre les centres-villes et le plaisir de les fréquenter : renforcement des transports collectifs, équilibre entre automobile et piétons, organisation d’évènements culturels, présence d’activités de loisirs, etc.

Repenser le commerce de centre-ville

Aujourd’hui, on le sait, le commerce n’est plus le moteur principal des centres-villes. On s’y retrouve aussi et surtout pour le lien social ou encore la culture… Pour stopper l’hémorragie, l’offre des commerçants cherche donc à s’adapter. C’est la raison pour laquelle une forme de commerces « nouvelle génération » voit actuellement le jour : commerces de produits dits de « circuit court » et respectueux de l’environnement ou encore mélange d’activités au sein d’un même lieu. Les concepts novateurs fleurissent : restaurant solidaire, salon de thé/épicerie locale, coffee shop/magasin de jeans, café/coworking et autres tiers-lieux… visant à apporter ce qui fait défaut au commerce en ligne ou aux grandes surfaces : une expérience client plus qualitative misant sur l’humain et la convivialité.

Fika vous accompagne dans la vente ou l’acquisition d’un local commercial en pieds d’immeubles et retail parks, sur les agglomérations toulousaine et bordelaise.

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Carbonne (31390) : Une société de cartonnage acquiert un local d’activité.

FIKA

FIKA a accompagné cet opérateur local dans l’acquisition de ce bâtiment qui développe plus de 1 100 m² mixte activité/bureaux sur un foncier de plus 6 300 m² au sein d’une zone d’activité dynamique de la commune de Carbonne.

Dans cette transaction, FIKA est l’unique interlocuteur du vendeur et des acquéreurs, que nous remercions pour leur confiance.