Le 5 août 2026, la mairie de Toulouse a délivré le permis de construire n° PC 031 555 26 00176 sur l’ancienne Cité administrative. Sur 1,7 hectare en plein centre, le groupement Bouygues Immobilier, GA Smart Building et Éclisse Promotion prévoit 496 logements, une résidence étudiante de 146 logements dans la tour, un parc public et quelques milliers de mètres carrés de bureaux. Ce que la presse ne dit pas : ce chantier va rebattre les cartes des bureaux et des commerces de Compans-Caffarelli.
Ce qu’il faut retenir
- Les services de l’État ont quitté le boulevard Lascrosses en février-mars 2025 pour la nouvelle cité Lemaresquier à Jolimont : plus de 1 600 postes de travail, une douzaine d’administrations.
- Le site a été mis en vente en mai 2024 avec un prix plancher de 18 M€. Le lauréat a été désigné le 5 mai 2025 ; la vente restait alors à finaliser.
- Programme annoncé en juin 2025 : plus de 450 logements, 7 000 m² de tertiaire, 1 200 m² de commerces et activités, une maison de santé et un parc de 5 000 m².
- Version permis (août 2026) : 496 logements, plus une résidence étudiante de 146 logements dans la tour E, conservée, soit 642 logements au total.
- Pour les entreprises : environ 43 500 m² de plancher administratif deviennent un quartier résidentiel, avec environ 7 000 m² de bureaux neufs annoncés en 2025.
Près de 70 ans de Cité administrative en trois dates
L’ensemble du 17 boulevard Lascrosses s’est construit par étapes. L’immeuble de la Caisse vieillesse (bâtiment G) est livré en 1957 par le cabinet Génard, puis surélevé de deux niveaux en 1966. Les bâtiments A à E suivent, signés Louis de Hoÿm de Marien et Paul de Noyers, avec en point d’orgue la tour E : R+13 et 43 mètres.
Les chiffres de la fiche technique : un terrain de 17 353 m² et 43 511 m² de surface de plancher. Les façades ont bien vieilli, les plateaux intérieurs beaucoup moins. Toulouse Métropole le résumait sans fard dès octobre 2023 : organisation obsolète, performances énergétiques déficientes.
Février 2025 : 1 600 agents partent pour Jolimont
Le déménagement s’étale sur février 2025, service par service, vers la nouvelle cité administrative du site Lemaresquier, 1 place Émile Blouin. L’accueil du public y ouvre à partir du 24 février. Coût de l’opération : environ 90 M€ d’investissement de l’État, pour environ 30 000 m² au cœur de l’écoquartier Guillaumet.
Pour Compans-Caffarelli, l’effet est immédiat et mécanique : plus de 1 600 actifs qui consommaient dans le quartier ont changé de rive du canal. Pour Jolimont, c’est l’inverse : un pôle d’emploi tombé du ciel, au moment où les premiers commerces de Guillaumet ouvraient, début 2026 selon le calendrier de la Métropole.
Bouygues, GA et Éclisse : qui a gagné, à quel prix
L’État a mis le site en vente en mai 2024, avec un prix plancher de 18 M€. Le 5 mai 2025, la préfecture de Haute-Garonne désigne le groupement lauréat : Bouygues Immobilier, GA Smart Building et Éclisse Promotion. Le projet porte, selon le communiqué de la préfecture, sur des logements organisés « autour d’un parc public situé en cœur d’îlot ».
Attention au raccourci : 18 M€ est un prix d’appel, pas un prix de vente. La vente restait à finaliser lors de la désignation du lauréat, et aucun montant de cession n’a été communiqué à ce jour. Ramené au mètre carré de plancher existant, le prix plancher donne environ 414 €/m², un ratio calculé par FIKA et à prendre comme ordre de grandeur, pas comme référence de marché.
L’architecte mandataire est Valode & Pistre, associé à Rémi Papillaut, architecte du patrimoine. Le paysagiste Mathieu Labeille (Grand Tour Paysage) signe le parc. Le tout sous l’œil de l’Architecte des Bâtiments de France, rempart du XIIe siècle oblige.
496 logements, une tour étudiante et environ 7 000 m² de bureaux
Le programme a évolué entre l’annonce et le permis. En juin 2025, le groupement communiquait sur plus de 450 logements (locatif social, bail réel solidaire, accession maîtrisée, libre et étudiant), 7 000 m² d’immobilier tertiaire, 1 200 m² de commerces et d’activités, une maison de santé et un parc de 5 000 m², avec de premières livraisons espérées en 2029.
La version décrite au permis de construire d’août 2026 compte 496 logements répartis entre six bâtiments neufs et deux immeubles partiellement réhabilités (A et C), plus une résidence étudiante de 146 logements dans la tour E. Le CROUS s’était vu mettre un bâtiment à disposition dès 2025. Les hauteurs s’échelonnent d’environ 23 à 43 mètres, la tour E restant le point haut. PSS-archi indique 2030 pour la restructuration.
Deux exclusions à noter : le bâtiment D et celui de l’inspection académique ne font pas partie de l’assiette du projet. Et les surfaces exactes de bureaux et de commerces inscrites au permis n’ont pas été publiées ; les chiffres de juin 2025 restent la meilleure référence disponible.
Bureaux à Compans : ce que le projet change vraiment
Première idée reçue à tuer : non, la disparition de la Cité ne « retire » pas 43 500 m² de l’offre de bureaux. Ces surfaces n’ont jamais été sur le marché locatif. Elles étaient occupées par l’État, puis vides, puis promises au logement. L’effet sur le taux de vacance publié est quasi nul.
Le vrai sujet est ailleurs : environ 7 000 m² de bureaux neufs annoncés vont arriver dans un secteur où l’offre est massivement ancienne. Fin 2025, le centre-ville et Compans comptaient environ 22 000 m² disponibles, dont 91 % de seconde main, selon les données du marché local. Les loyers moyens y tournaient autour de 225 €/m²/an HT dans le neuf et 205 €/m²/an HT dans l’ancien.
Ce n’est pas le moment idéal pour arriver. À fin juin 2026, selon les données du marché local, l’agglomération totalisait 24 290 m² placés sur le semestre, soit 60 % de moins qu’un an plus tôt, et une vacance remontée à 5,0 %. Au premier trimestre, Compans-Embouchure affichait des volumes de commercialisation faibles.
Notre lecture : s’ils sont confirmés et livrés vers 2029-2030, ces quelque 7 000 m² deviendront la référence du neuf à Compans, face au métro, avec un parc en bas. Pour les propriétaires d’immeubles des années 1970-1990 alentour, c’est un concurrent direct. Pour les utilisateurs de 300 à 1 500 m², c’est une option de plus, et un argument de négociation dès maintenant.
Commerces : 1 600 agents partis, 642 logements à venir
Côté commerce, le quartier change de clientèle, pas seulement de volume. Avant 2025 : 1 600 agents présents en journée, en semaine. D’ici 2029-2030 : près de 500 ménages et les occupants de 146 logements étudiants, présents le soir, le week-end, l’été. Le midi en semaine ne reviendra pas ; le reste de la semaine, si.
Avec 1 200 m² de commerces et d’activités annoncés, le programme reste volontairement modeste. C’était la consigne de la Métropole dès 2023 : une offre limitée et différenciante pour ne pas concurrencer le centre Compans et le centre-ville. Une maison de santé est prévue.
Ce qui manquera, à notre avis : la course du quotidien. Supérette de proximité, boulangerie, pressing, services à la personne, petite restauration ouverte le soir. Ce sont des emplacements qui se jouent dans les rues voisines, Lascrosses, Arnaud-Bernard, le boulevard, bien avant la livraison des logements.
Investissement : ce que dit le précédent
Un quartier qui gagne des habitants et un parc de 5 000 m² en cœur d’îlot, c’est en général une bonne nouvelle pour les murs commerciaux en pied d’immeuble voisins : flux plus réguliers, vacance plus faible, valeurs locatives mieux tenues. Le chantier pèsera toutefois sur certains linéaires voisins.
La tendance de fond, elle, est claire : la reconversion de sites de bureaux obsolètes en logements, longtemps cantonnée aux colloques, se fait enfin à grande échelle à Toulouse. La Cité administrative en est la démonstration la plus visible, même si elle passe surtout par la démolition-reconstruction : six bâtiments neufs, trois immeubles conservés.
Calendrier : de la vente aux livraisons
| Date | Étape | Source |
|---|---|---|
| Octobre 2023 | Toulouse Métropole présente ses réflexions sur la cession en commission de quartier | Toulouse Métropole |
| Mai 2024 | Mise en vente par l’État, prix plancher 18 M€ | Business Immo, 26/05/2025 |
| Février 2025 | Début du déménagement des services vers Lemaresquier (Jolimont) | DREETS Occitanie |
| 5 mai 2025 | Groupement Bouygues Immobilier, GA Smart Building, Éclisse Promotion désigné lauréat | Préfecture, presse |
| Juin 2025 | Programme dévoilé : plus de 450 logements, 7 000 m² tertiaire, 1 200 m² commerces, parc 5 000 m² | Entreprises Occitanie, 05/06/2025 |
| 5 août 2026 | Permis de construire n° PC 031 555 26 00176 délivré | PSS-archi (MAJ 07/09/2026) |
| 2029, puis 2030 | Premières livraisons visées (groupement), puis restructuration indiquée par PSS-archi | Entreprises Occitanie ; PSS-archi |
FAQ
Qui a racheté la Cité administrative de Toulouse ?
Le groupement Bouygues Immobilier, GA Smart Building et Éclisse Promotion, désigné le 5 mai 2025. La vente restait alors à finaliser ; le permis de construire a été délivré le 5 août 2026.
Que va-t-on construire à la place ?
Un quartier mixte : 496 logements selon le permis d’août 2026, une résidence étudiante de 146 logements dans la tour, environ 7 000 m² de bureaux et 1 200 m² de commerces et activités annoncés en 2025, une maison de santé et un parc public de 5 000 m².
Où sont partis les services de l’État ?
À la nouvelle cité administrative du site Lemaresquier, 1 place Émile Blouin, dans le quartier Guillaumet à Jolimont, depuis février 2025.
Quand le nouveau quartier sera-t-il livré ?
Le groupement visait de premières livraisons en 2029 ; PSS-archi mentionne 2030 pour la restructuration.
Quel impact pour les bureaux et commerces de Compans-Caffarelli ?
Quasiment pas d’effet direct sur la vacance, mais environ 7 000 m² de bureaux neufs face à un stock à 91 % ancien, et une clientèle commerçante qui passe des actifs du midi aux habitants du soir et du week-end.
Vous êtes à Compans, ou vous voulez y être avant 2030 ?
Propriétaire d’un plateau de bureaux des années 1970 qui va bientôt avoir un voisin neuf ? Locataire en fin de bail qui veut renégocier tant que la vacance remonte ? Enseigne de proximité qui guette un emplacement entre Lascrosses et Arnaud-Bernard avant l’arrivée de 642 logements ? FIKA suit Compans-Caffarelli au quotidien et connaît les immeubles, les loyers réellement signés et les cellules qui vont se libérer. Parlons de votre adresse.
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Sources
- Préfecture de Haute-Garonne, communiqué du 5 mai 2025, cité par Business Immo, « L’ancienne cité administrative de Toulouse sur le point de changer de main » (26/05/2025) et Le Journal Toulousain, « Voici qui va reprendre l’ancienne cité administrative de Toulouse » (05/05/2025)
- DREETS Occitanie, dépliant « Nouvelle Cité administrative » (déménagement le 10 février 2025, réouverture de l’accueil le 24 février 2025)
- La Vie économique, « Toulouse : Bouygues Immobilier, GA Smart Building et Eclisse Promotion remportent l’ancienne cité administrative », 5 mai 2025
- Entreprises Occitanie, « Toulouse : un nouveau quartier urbain écoresponsable à la place de l’ancienne Cité administrative », 5 juin 2025
- PSS-archi, forum, « L’État met en vente les immeubles de la future ex-cité administrative », 14 mai 2024
- PSS-archi, fiche n° 442 « Ancienne cité administrative de Toulouse », mise à jour du 7 septembre 2026 (programme, surfaces, permis)
- Toulouse Métropole, « Les réflexions de la collectivité sur la future cession de la Cité administrative par l’État », commission de quartier, octobre 2023
- Toulouse Métropole, « Guillaumet : la naissance d’un éco-quartier », mise à jour du 11 décembre 2024
- Altus Immobilier, « Toulouse : la cité Administrative déménagera fin 2024 », 3 juin 2022 (1 600 agents, 90 M€, 30 000 m²)
