La Gironde est un département profitant d’une très bonne santé économique. Se lancer dans l’achat d’un entrepôt en Gironde, à Bordeaux ou alentours, présente de nombreux avantages, comme en témoignent les investisseurs de plus en plus nombreux. Cependant, l’achat d’un entrepôt ou d’un local d’activité implique une procédure quelque peu complexe, tout particulièrement au niveau de la préparation et mieux vaut faire appel à des spécialistes.
Au-delà des démarches classiques de l’acquisition d’un local commercial ou professionnel ordinaire, l’achat d’un entrepôt requiert un investissement personnel. Vous êtes sur le point d’investir dans un entrepôt ou un local d’activité en Gironde ? Voici comment vous y prendre.
Une rentabilité attractive, mais pas garantie
Selon de nombreux experts de l’immobilier à Bordeaux, investir dans un entrepôt, et concrétiser un projet immobilier industriel ou logistique, présente de nombreux avantages et s’avère très lucratif.
Premier avantage d’un achat d’entrepôt à Bordeaux ou alentours : la rentabilité. Le rendement prime de la logistique de classe A tourne autour de 5 % fin 2025 ; sur des entrepôts et locaux d’activité de seconde main en Gironde, les rendements constatés sont plus élevés, en contrepartie d’un risque locatif plus marqué. Cela s’illustre par la marge très rapprochée entre la rentabilité nette et la rentabilité brute.
Comment ? Tout d’abord il est important de rappeler que la location d’un entrepôt n’a rien à voir avec les conditions de bail d’un local d’habitation. Dans ce cas précis, la loi permet au propriétaire de mettre à la charge du locataire, un certain nombre de frais à payer. Parfois, le locataire peut s’occuper de la taxe foncière, des frais de gestion de l’entrepôt ou encore des travaux d’aménagement.
Le deuxième atout dans l’achat d’un entrepôt à Bordeaux est l’estimation du loyer. Contrairement à un local d’habitation, la fixation du loyer d’un entrepôt répond à des exigences souples et flexibles. Le montant du loyer est fixé, non pas par une grille prédéfinie, mais par la seule appréciation du propriétaire. C’est donc à chaque propriétaire de proposer un montant pour la location de son entrepôt. Cependant, afin de trouver rapidement un locataire, il est impératif de proposer un montant qui corresponde au marché. Il ne doit être ni trop élevé, ni trop bas.
Le ratio rendement/emplacement : la règle d’or à respecter
Toutes les personnes qui investissent dans l’immobilier sont unanimes sur un fait : la valeur d’un entrepôt dépend en grande partie de son emplacement. Certes l’endroit où se trouvera votre futur local d’activité est un élément clé avant de procéder à l’achat. Mais ce critère est loin d’être le seul dont il faut tenir compte.
Privilégier l’achat d’un local d’activité à proximité de l’autoroute A10 et de la métropole bordelaise comme les entrepôts disponibles autour de Saint-Loubès, dans la zone industrielle.
Il est crucial d’être vigilant sur le prix d’achat de l’entrepôt. Si vous achetez un local à un prix élevé, le montant du loyer va suivre la même dynamique, et votre local deviendra vite moins accessible. Il est donc parfois judicieux d’investir dans un local moins bien situé avec un prix au mètre carré un peu plus bas.
Les vigilances à avoir lors de l’achat d’un entrepôt
Acheter un entrepôt présente de nombreux avantages, mais le risque zéro n’existe pas. Investir dans ce type de local peut donc présenter quelques inconvénients. La vacance de l’entrepôt est l’une des périodes les plus difficiles à gérer. Étant donné que les prétendants sont moins nombreux que pour un local d’habitation, le site peut rester des semaines voire des mois inoccupé…
Bien préparer la visite
La visite est le moment de vérifier ce que l’annonce ne dit pas. Tout d’abord, contrôlez l’état du local et comparer avec les détails parus dans l’annonce. C’est l’occasion de vous familiariser avec les lieux.
Profitez aussi de la visite pour vérifier ce qui conditionnera l’exploitation au quotidien : accès poids lourds et girations, trafic aux heures de pointe sur la zone, nombre et type de quais, hauteur sous plafond, aire de manœuvre et stationnement. Pour un entrepôt, ce sont ces critères, bien plus que l’affluence, qui font la différence entre deux sites à prix comparable.
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