Immobilier Commercial à Toulouse et en Haute-Garonne : Analyse du Marché 2024-2025
Données issues du Codata Digest France — 12e édition (données 2024) et 13e édition (données 2025)
Toulouse : Cinquième Pôle Commercial National dans un Contexte de Marché Exigeant
Toulouse, quatrième ville de France par sa population, capitale de l’aéronautique et de la recherche spatiale, s’impose également comme l’une des grandes places commerciales de l’Hexagone. Les données du Codata Digest France — observatoire de référence qui recense chaque année près de 4 000 sites et plus de 314 000 emplacements commerciaux sur l’ensemble du territoire métropolitain — confirment année après année ce positionnement national majeur, tout en révélant des fragilités structurelles que les professionnels du secteur ne peuvent ignorer.
Le marché commercial de la métropole toulousaine et du département de la Haute-Garonne (31) présente en effet, à la lecture croisée des éditions 2024 et 2025 du Codata Digest, une dualité caractéristique : une attractivité commerciale de premier plan portée par une démographie dynamique et un tissu économique robuste, contrebalancée par un taux de vacance régional qui place l’Occitanie dans une position délicate à l’échelle nationale.
Cette analyse détaillée propose un état des lieux objectif du marché, format par format — pieds d’immeubles en centre-ville, centres commerciaux, zones commerciales périphériques — à destination des investisseurs, des enseignes en développement et de l’ensemble des acteurs de l’immobilier commercial sur ce territoire.
Toulouse Centre-Ville : Cinquième Rang National en Pieds d’Immeubles
Un Positionnement Commercial de Premier Plan
Le centre-ville de Toulouse constitue l’un des premiers pôles commerciaux de France en pieds d’immeubles. En 2024, la ville recensait 2 143 commerces au total, dont 789 implantations de retailers — ces enseignes de réseaux organisés, nationaux ou internationaux, qui constituent les indicateurs les plus fiables de l’attractivité commerciale d’un territoire. Le taux de représentation des retailers atteignait 37 % du parc commercial total.
En 2025, les données s’établissent à 2 135 commerces pour 769 retailers, soit un taux de 36 %. Cette légère inflexion — une soixantaine de commerces en moins, dont une vingtaine de retailers — s’inscrit dans une tendance de recomposition du tissu commercial observée dans la plupart des grandes métropoles françaises, et ne remet pas en cause la solidité fondamentale de la place toulousaine.
Ce cinquième rang national — derrière Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux — est une performance qui reflète la réalité économique et démographique d’une métropole en croissance continue. Toulouse bénéficie d’un flux de clientèle soutenu par une population active jeune, un tourisme en progression, et un pouvoir d’achat porté par les secteurs aéronautique, spatial et numérique.
La Structure du Parc Commercial : Retailers et Indépendants
Le ratio de 36 % de retailers pour 64 % de commerces indépendants en 2025 traduit un équilibre caractéristique des grandes métropoles régionales françaises. Cette coexistence entre enseignes structurées et commerce indépendant est un marqueur de santé pour un centre-ville : les retailers apportent les flux de clientèle, la lisibilité commerciale et une sécurité locative que les propriétaires recherchent ; les indépendants confèrent à chaque artère son identité propre et participent à la différenciation de l’offre face au commerce périphérique.
Le maintien de ce ratio sur deux exercices consécutifs témoigne d’une certaine stabilité du marché, même si la légère diminution du nombre absolu de retailers constitue un signal à surveiller dans la durée.
Les Tendances Sectorielles
L’analyse sectorielle des données Codata fait ressortir plusieurs dynamiques qui se confirment à Toulouse comme à l’échelle nationale.
La restauration et le secteur CHR (cafés, hôtels, restaurants) continuent de progresser en part de marché dans les centres-villes. La restauration rapide de qualité, les concepts de snacking premium et la restauration thématique occupent une proportion croissante des cellules commerciales en centre-ville, se substituant partiellement à d’autres secteurs en recul.
Le textile-habillement poursuit sa contraction structurelle. L’accélération du commerce en ligne sur ce segment contraint les enseignes à rationaliser leurs réseaux physiques, fermant en priorité les points de vente dont le chiffre d’affaires au mètre carré ne justifie plus le coût d’exploitation. Toulouse n’échappe pas à cette tendance nationale.
La beauté et la cosmétique affichent une progression notable. Des enseignes comme Adopt — qui figure en tête du classement national des enseignes en développement en 2025 avec +71 ouvertures nettes — illustrent l’attrait durable pour les concepts accessibles dans ce segment. La catégorie « bien-être et soin » s’impose comme l’un des formats les plus résilients du commerce de centre-ville.
Le fitness et le sport gagnent du terrain, avec des enseignes comme Basic-Fit qui continuent d’étendre leur réseau sur des surfaces importantes, en rez-de-chaussée ou en zones commerciales. Ce secteur répond à une demande sociétale structurelle et offre aux bailleurs une alternative intéressante pour des cellules de grande taille difficiles à louer par ailleurs.
La Vacance Commerciale en Occitanie : Le Défi Structurel de la Région
Des Indicateurs qui Appellent une Vigilance Accrue
C’est sans conteste le point le plus critique de l’analyse du marché commercial toulousain. Si Toulouse maintient sa place dans le palmarès national, la région Occitanie présente des taux de vacance commerciale qui la placent en position défavorable à l’échelle hexagonale, et ce sur plusieurs exercices consécutifs.
En 2024, le taux de vacance globale en Occitanie s’établissait à 12,46 %, en hausse de +1,27 point par rapport à l’année précédente, pour une moyenne nationale de 10,64 %. En 2025, la région affiche 13,4 % de vacance globale, soit +0,8 point supplémentaire, tandis que la moyenne nationale progresse à 11,6 %. L’écart structurel entre l’Occitanie et la moyenne nationale se maintient autour de +1,8 point, confirmant une tendance de fond qui ne relève pas d’un phénomène conjoncturel isolé.
Les Pieds d’Immeubles : Le Format le Plus Sous Pression
C’est sur le segment des pieds d’immeubles — les locaux commerciaux en rez-de-chaussée qui constituent le tissu du commerce de centre-ville — que la vacance atteint ses niveaux les plus élevés.
En 2024, l’Occitanie affichait un taux de vacance en pieds d’immeubles de 15,46 %, le positionnant parmi les taux les plus élevés de France. En 2025, ce taux atteint 16,4 %, confirmant la fragilité particulière de ce format sur le territoire régional. Concrètement, plus d’une vitrine sur six en rez-de-chaussée dans les centres-villes occitans est vacante.
Plusieurs facteurs structurels expliquent cette situation :
Le différentiel loyer-valeur économique pèse sur certains segments du marché. Des niveaux de valeurs locatives inadaptés à la réalité économique de certains emplacements retardent la mise en location et alimentent une vacance parfois volontaire de la part de propriétaires qui préfèrent attendre des preneurs correspondant à leurs attentes initiales.
La mutation des comportements de consommation affecte directement le commerce de proximité. L’essor du e-commerce, la livraison à domicile et les nouvelles habitudes post-Covid ont modifié en profondeur la structure de la demande commerciale, fragilisant des secteurs traditionnellement ancrés dans le commerce physique de centre-ville.
La concurrence des formats périphériques continue de capter une partie de la demande commerciale, notamment pour les achats planifiés et les grandes surfaces spécialisées. Le centre-ville conserve une attractivité forte pour la restauration, les services et les achats d’impulsion, mais cède du terrain sur d’autres segments.
La recomposition territoriale et démographique de l’agglomération génère des décalages entre l’offre commerciale existante et les nouveaux bassins de clientèle. Cette adaptation prend du temps et se traduit transitoirement par des taux de vacance plus élevés dans les secteurs en transformation.
Les Centres Commerciaux : Une Restructuration en Cours
Les centres commerciaux occitans affichent des taux de vacance de 16,15 % en 2024 et 16,6 % en 2025. Ce niveau, qui traduit les difficultés structurelles d’un format en pleine mutation, est cependant cohérent avec les tendances nationales : la moyenne France pour les centres commerciaux s’établit à 16,07 % en 2024 et 16,8 % en 2025. L’Occitanie se situe donc dans la moyenne nationale sur ce format, sans les surperformances observées dans d’autres régions comme la Nouvelle-Aquitaine.
Les opérateurs de centres commerciaux engagent activement des programmes de transformation de leurs actifs : développement de l’offre alimentaire et de restauration, intégration d’expériences et de services, réduction des surfaces dédiées au textile au profit de formats plus résilients. Ces repositionnements produiront leurs effets dans les indicateurs de vacance à horizon de plusieurs années.
Les Zones Commerciales : Le Format le Plus Résilient
À l’inverse des autres formats, les zones commerciales présentent des niveaux de vacance nettement plus contenus. L’Occitanie affiche 7,37 % en 2024 et 8,6 % en 2025 sur ce segment, des niveaux proches de la moyenne nationale (7,24 % en 2024 et 8,4 % en 2025).
Ce format bénéficie d’une demande soutenue de la part des enseignes de grande distribution spécialisée, qui trouvent dans les zones commerciales les surfaces importantes et les accès motorisés que le centre-ville ne peut leur offrir. La résilience des zones commerciales est également portée par la présence d’enseignes alimentaires qui génèrent des flux de clientèle réguliers et captifs.
Le Centre Commercial de Blagnac : Dix-Septième Rang National
Un Actif Stratégique dans l’Agglomération Toulousaine
Le centre commercial de Blagnac se positionne à la 17e place nationale dans son classement par nombre de retailers, un rang maintenu sur les deux exercices analysés. En 2024, le site comptait 130 commerces dont 118 retailers, soit un taux d’occupation par les enseignes organisées de 91 %. En 2025, les données s’établissent à 130 commerces pour 115 retailers, pour un taux de 88 %.
Un taux d’occupation de 88 % représente un niveau de performance satisfaisant pour un centre commercial de cette taille et de cette maturité. Blagnac bénéficie d’une localisation à forte valeur stratégique : la proximité de l’aéroport Toulouse-Blagnac, l’un des premiers aéroports de province, et du bassin d’emploi aéronautique qui concentre des dizaines de milliers de salariés dans un périmètre rapproché constituent des avantages compétitifs durables pour ce site.
La légère diminution du nombre de retailers entre 2024 et 2025 (-3 unités, -3 points de taux d’occupation chaînes) mérite une attention particulière, même si elle n’atteint pas des proportions alarmantes à ce stade. Elle peut refléter des non-renouvellements de baux, des fermetures ciblées d’enseignes procédant à des rationalisations de réseau, ou des effets de la recomposition sectorielle du commerce organisé.
Positionnement et Perspectives
Au sein de l’écosystème commercial de la métropole toulousaine, le CC Blagnac remplit un rôle de complémentarité avec l’offre de centre-ville et les zones commerciales périphériques. Son positionnement géographique lui confère une zone de chalandise distincte, avec une clientèle constituée en partie d’actifs du secteur aéronautique et de voyageurs de passage.
Pour les gestionnaires de l’actif, le maintien du rang national passe par la capacité à renouveler régulièrement le mix commercial — en intégrant les formats porteurs (restauration, services, bien-être) et en anticipant les sorties des enseignes les plus exposées à la pression du commerce en ligne.
La Zone Commerciale de Portet-sur-Garonne : Du 18e au 19e Rang National
Un Léger Recul dans un Contexte Compétitif
La zone commerciale de Portet-sur-Garonne, pôle majeur de l’offre commerciale au sud de l’agglomération toulousaine, recule d’une position dans le classement national des zones commerciales, passant du 18e rang en 2024 au 19e rang en 2025.
Les données chiffrées illustrent cette évolution mesurée : 321 commerces en 2024 pour 223 retailers (taux d’occupation chaînes : 69 %), contre 315 commerces et 218 retailers en 2025 (taux stable à 69 %). La contraction est modérée en valeur absolue (-6 commerces, -5 retailers), mais elle s’inscrit dans une tendance de légère érosion que connaissent nombre de zones commerciales de première et deuxième couronne des grandes métropoles françaises.
Ces sites, développés massivement entre les années 1990 et 2010, atteignent une phase de maturité qui appelle des stratégies actives de gestion des espaces vacants et de repositionnement de l’offre.
Les Enseignes Structurantes et les Tendances Sectorielles
La zone de Portet-sur-Garonne s’appuie sur un socle d’enseignes représentatives des dynamiques actuelles du marché :
Carrefour, avec sa position d’enseigne locomotive sur le site, continue de générer les flux de clientèle nécessaires à la vitalité de l’ensemble de la zone. L’enseigne figure d’ailleurs parmi les trois premières en termes d’ouvertures nettes en France en 2025 avec +61 nouvelles implantations, ce qui confirme la pérennité de son modèle.
Maxi Zoo illustre la solidité du secteur de l’animalerie, l’un des rares segments du commerce spécialisé à avoir maintenu une dynamique d’ouverture soutenue ces dernières années. L’enseigne compte parmi le Top 3 national des enseignes en développement en 2025 avec +55 ouvertures nettes.
Basic-Fit continue d’absorber des surfaces importantes en zone commerciale, positionnant le fitness low-cost comme l’une des activités les plus actives en matière de développement réseau sur le territoire.
Ces formats ont en commun de répondre à des besoins fondamentaux — alimentation, bien-être des animaux domestiques, remise en forme — sur lesquels la pression concurrentielle du e-commerce reste limitée. Pour les investisseurs immobiliers, ce type de locataires présente des profils de crédit solides et une propension à signer des baux longs, éléments essentiels à la sécurisation des flux locatifs.
Les Enjeux de Repositionnement à Moyen Terme
La zone commerciale de Portet-sur-Garonne fait face aux défis communs aux zones commerciales de sa génération : maintenir leur attractivité dans un environnement de consommation profondément reconfiguré, intégrer des usages nouveaux (services, mobilité douce, accessibilité multimodale), et gérer proactivement les cellules vacantes pour éviter les effets de déqualification qui accélèrent la spirale négative sur les sites les moins bien positionnés.
Les réponses passent par une diversification accrue du mix commercial, un investissement dans la qualité des espaces communs et de l’expérience de visite, et une politique de location qui privilégie la cohérence de l’offre sur la maximisation à court terme des valeurs locatives.
Les Enseignes en Développement : Qui S’Installe et dans Quels Formats ?
Le Top 3 National des Enseignes en Développement en 2025
Les données Codata Digest 2025 permettent d’identifier les enseignes les plus actives en termes d’ouvertures nettes sur le territoire national — un indicateur précieux pour anticiper les besoins en implantation qui se manifesteront sur les marchés régionaux comme celui de Toulouse.
Adopt arrive en première position avec +71 ouvertures nettes en 2025. Cette enseigne de parfumerie et cosmétiques accessible, qui a su construire un positionnement prix compétitif sur un marché traditionnellement dominé par des acteurs haut de gamme ou généralistes, poursuit une expansion rapide sur l’ensemble du territoire. Sa présence en Occitanie est amenée à se renforcer dans les prochains exercices.
Carrefour prend la deuxième place avec +61 ouvertures nettes, principalement sous formats de proximité (Carrefour Express, Carrefour Market) qui s’adaptent aussi bien aux linéaires de centre-ville qu’aux galeries marchandes de supermarchés. C’est une enseigne fondamentale à surveiller pour les bailleurs qui cherchent des locataires solides sur des surfaces alimentaires.
Maxi Zoo complète le podium avec +55 ouvertures nettes, confirmant la robustesse du secteur animalier. Le marché des animaux de compagnie, en croissance structurelle depuis plusieurs années, continue de générer une demande locative soutenue pour des surfaces de moyenne taille (300 à 600 m²) en zones commerciales et en centres commerciaux.
Les Secteurs en Retrait
À l’inverse, le textile-habillement grand public et la chaussure poursuivent leur rationalisation de réseau. Plusieurs enseignes nationales et européennes ont procédé à des fermetures ciblées sur des sites dont les performances commerciales ne justifient plus le maintien de l’implantation. Cette tendance contribue directement à l’augmentation de la vacance dans les centres commerciaux et sur les artères commerçantes de centre-ville.
La téléphonie et l’électronique grand public connaissent également une mutation de leur modèle de distribution, avec un recul des formats mono-enseigne au profit d’acteurs du reconditionné et de concepts multimarques. Ce mouvement de fond libère des cellules dans des emplacements de qualité, créant des opportunités de relocation pour des enseignes des secteurs porteurs.
Analyse Investisseur : Lecture des Signaux du Marché Toulousain
Les Fondamentaux de la Sélection d’Actifs
Dans le contexte actuel du marché commercial toulousain — attractivité nationale confirmée, vacance régionale persistante — la sélection des actifs revêt une importance capitale. L’élargissement du spread entre emplacements prime et emplacements secondaires est une tendance structurelle qui oblige à une analyse fine de chaque opportunité.
Les emplacements prime — rues à fort flux piétonnier, axes principaux du centre-ville (rue d’Alsace-Lorraine, rue Saint-Rome, abords de la place du Capitole), premières lignes des zones commerciales performantes — concentrent l’essentiel de la demande des retailers et offrent les meilleures perspectives de maintien de valeur locative. Sur ces emplacements, la prime de rareté reste forte et les locataires bien positionnés.
Les emplacements secondaires subissent une pression croissante : délais de relocation allongés, aménagements de loyer nécessaires, travaux de mise aux normes à prendre en charge. Pour ces actifs, la rentabilité dépend fortement de la qualité de la stratégie de relocation et de la capacité à identifier des enseignes des secteurs résilients susceptibles de s’installer durablement.
Le Profil de Locataire : Un Facteur Déterminant
La sélection du locataire est aussi importante que celle de l’emplacement. Les secteurs affichant les meilleures résistances à la pression du e-commerce — restauration, beauté et bien-être, santé, fitness, services, alimentation spécialisée — doivent être privilégiés dans une stratégie de constitution ou d’optimisation de portefeuille en immobilier commercial toulousain.
À l’inverse, les locataires des secteurs structurellement en recul (textile grand public, électronique grand public) doivent faire l’objet d’une analyse approfondie de leur solidité financière et de leur stratégie de réseau avant tout engagement locatif de long terme.
Le Taux de Rotation : Un Indicateur de Risque Sous-Estimé
Le taux de rotation des locataires est un paramètre fondamental de l’évaluation du risque en immobilier commercial. Un actif présentant un taux de rotation élevé génère des coûts récurrents significatifs : vacance intercalaire, travaux de remise en état entre chaque locataire, honoraires de commercialisation, aménagements accordés aux nouveaux preneurs. Sur le long terme, un emplacement à forte rotation peut se révéler moins performant en rentabilité nette qu’un emplacement prime à valeur locative initiale plus élevée mais à rotation faible.
Dans le marché toulousain actuel, cet indicateur doit systématiquement figurer dans la due diligence préalable à toute acquisition d’actif commercial.
Perspectives pour 2026 et au-Delà
La Vacance : Des Leviers d’Action Identifiés
Le taux de vacance de 13,4 % en Occitanie en 2025 — et particulièrement le 16,4 % sur les pieds d’immeubles — n’évoluera pas spontanément à la baisse en l’absence d’actions ciblées de la part de l’ensemble des acteurs du marché. Les tendances structurelles (e-commerce, mutation des usages, recomposition sectorielle) sont des forces lourdes dont les effets s’inscrivent dans la durée.
Plusieurs leviers d’action sont à disposition des acteurs du marché : la diversification du mix commercial pour réduire l’exposition aux secteurs en recul, les politiques actives de revitalisation des centres-villes soutenues par les dispositifs nationaux (Action Cœur de Ville, ORT — Opérations de Revitalisation du Territoire), et les adaptations des conditions de location (loyers, franchises, travaux) nécessaires pour ramener la demande sur des emplacements qui avaient perdu en attractivité.
Les Atouts Structurels de la Métropole Toulousaine
Malgré ce contexte exigeant, Toulouse dispose de fondamentaux solides qui soutiennent les perspectives à moyen terme de son marché commercial.
La croissance démographique de la métropole — l’une des plus soutenues de France — génère une demande commerciale en expansion continue, notamment dans les segments de la vie quotidienne (alimentation, santé, services), de la restauration et des loisirs.
Le tissu économique, articulé autour des industries aéronautique et spatiale, de la recherche, de l’enseignement supérieur et du numérique, maintient un niveau d’emploi et de revenus favorable à la consommation, avec une population active jeune et qualifiée.
L’attractivité touristique de la ville, portée par son patrimoine architectural, sa gastronomie, ses équipements culturels et ses événements sportifs de premier plan, alimente des flux de clientèle extérieurs à la zone de chalandise locale, bénéficiant directement à la restauration et au commerce de détail des secteurs les plus fréquentés.
La transformation urbaine de l’agglomération — notamment les projets de renouvellement urbain dans les quartiers proches du centre-ville — crée des opportunités d’implantation pour des concepts commerciaux nouveaux dans des secteurs qui, progressivement, montent en puissance.
Recommandations Opérationnelles
Pour les investisseurs qui évaluent des opportunités sur le marché commercial toulousain, plusieurs orientations stratégiques se dégagent de l’analyse des données Codata :
Concentrer les acquisitions sur les emplacements à fort flux piétonnier avéré, où la prime de rareté protège la valeur locative dans la durée. La vigilance est de mise sur les emplacements secondaires, dont la valorisation dépend davantage des conditions de marché à court terme.
Privilégier les actifs occupés par des enseignes des secteurs résilients (restauration, beauté, santé, fitness, alimentation spécialisée, animalerie) dont le développement réseau reste actif à l’échelle nationale.
Réaliser une due diligence approfondie sur l’historique locatif de chaque actif avant acquisition : fréquence de rotation, conditions de sortie des locataires précédents, niveaux de franchise accordés, travaux pris en charge par le bailleur. Ces éléments révèlent la réalité économique d’un emplacement que les chiffres de loyer facial ne permettent pas toujours d’appréhender.
Pour les porteurs de projet commercial à la recherche d’implantations sur la métropole toulousaine, le marché offre des conditions de négociation qui n’ont pas toujours été aussi ouvertes. Les propriétaires d’actifs vacants ont, dans l’ensemble, adapté leurs exigences à la réalité du marché. Pour une enseigne avec un concept solide et un bilan financier sain, Toulouse demeure un marché d’opportunités réelles.
Conclusion : Un Marché en Recomposition, des Fondamentaux Solides
L’analyse croisée des données Codata Digest 2024 et 2025 sur le marché commercial de Toulouse et de la Haute-Garonne dessine le portrait d’un territoire commercial de premier rang qui traverse une période de recomposition profonde. Le cinquième rang national de Toulouse en pieds d’immeubles, la dix-septième place du CC Blagnac et la présence de Portet-sur-Garonne dans le Top 20 national des zones commerciales attestent de la solidité de l’écosystème commercial de la métropole.
La vacance commerciale en Occitanie — et en particulier le taux de 16,4 % sur les pieds d’immeubles en 2025 — reste le principal enjeu du marché. Il traduit une inadéquation partielle entre une offre commerciale héritée des décennies précédentes et une demande qui a profondément évolué dans ses formes et ses attentes. Cette inadéquation est corrigible : elle appelle une adaptation des acteurs du marché, des propriétaires aux enseignes en passant par les collectivités locales.
Toulouse dispose de tous les fondamentaux nécessaires pour traverser cette période de transition et en sortir renforcée : démographie favorable, économie diversifiée, attractivité territoriale confirmée. Pour les professionnels qui opèrent sur ce marché, la capacité à lire ces données avec rigueur et à les traduire en décisions d’investissement ou d’implantation éclairées constitue, plus que jamais, un avantage concurrentiel décisif.
Sources : Codata Digest France — 12e édition (données 2024) et 13e édition (données 2025). Observatoire national des sites commerciaux, environ 4 000 sites et 314 000 emplacements analysés annuellement.
Article rédigé dans le cadre d’une veille professionnelle sur l’immobilier commercial et les tendances du marché en Haute-Garonne et en Occitanie.
