Vendre un portefeuille commercial disparate propriété d’un opérateur social
État des lieux
Nous avons été contacté par un opérateur HLM afin d’envisager la vente de locaux commerciaux sur un panel de 200 que composait leur parc. Propriétaire de grands ensembles de logement, les bailleurs sociaux n’ont pas pour vocation le développement de locaux commerciaux. Des stratégies plus globales de construction ou des impératifs de mixité les poussent cependant à en développer et à les garder en patrimoine.
Objectif
Remonter de la trésorerie par la vente de locaux dans un délai court afin de la réinvestir dans la rénovation et la construction de logements dans un délai inférieur à une année.
Préconisation
Au regard de l’ensemble, nous avons travaillé sur la structuration et l’optimisation de la vente. Nous avons sélectionné les locaux à céder. La difficulté étant de créer une unité dans un ensemble disparate. Après plusieurs propositions, nous avons abouti à une sélection d’une vingtaine de locaux qui représentait une certaine unité en termes de conditions locatives et de positionnement marché. Une unité géographique ayant été par la même occasion recherchée.
Solutions apportées par FIKA
La vente devait être réalisée dans l’année et au regard de la qualité du portefeuille une vente par appel d’offre a été organisée en deux tours avec un prix plancher. Un travail important de collecte de données a été réalisée avec les équipes du bailleur afin d’avoir toutes les informations disponibles pour le début de la vente. Plus de 60 investisseurs spécialisés dans l’acquisition de commerce furent contactés. Une série de visite fut organisée et orchestrée. A l’issue du premier tour, trois investisseurs étaient sélectionnés et retenus pour la qualité de leur offre. Un délai de deux semaines supplémentaires fut accordé, pour permettre aux trois investisseurs d’affiner leur offre et obtenir certaines pièces et éléments manquants ou non mis à jour. A l’issue du deuxième tour les offres avaient été améliorées de 15%. Un investisseur s’étant dégagé du lot par rapport à ses conditions et à la qualité de sa signature. La commercialisation a pu être réalisée dans des délais réduits : 5 semaines pour réaliser le 1er tour et 2 semaines de plus pour le 2nd tour. Aux termes de 7 semaines de commercialisation, le client avait un prix et une offre qu’il pouvait faire valider. FIKA a prolongé son activité de conseil et à aider à l’élaboration des découpages de lot. Nous avons pu apporter notre conseil au regard des mis en copropriété et des découpes en volume. Tous les locaux ont été analysés et étudiés afin d’arriver à une bonne découpe et un fonctionnement dans le temps idéal et optimum des différents lots.
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