Commerce en France 2024-2025 : quels secteurs progressent, lesquels reculent ?
Analyse des données Codata Digest — État des lieux au 1er janvier 2025 et au 1er janvier 2026
Le commerce physique est en pleine mutation. Derrière les façades des centres-villes, des centres commerciaux et des zones de périphérie, les dynamiques sectorielles racontent une histoire bien plus nuancée que le simple récit du « tout e-commerce tue le retail ». Certains secteurs taillent des parts de marché avec une vitalité remarquable, d’autres s’effacent progressivement depuis dix ans. Quant aux enseignes, certaines ouvrent à un rythme effréné pendant que leurs voisines ferment boutique.
Pour décrypter ces tendances, nous nous appuyons sur les données exclusives des Codata Digest 2025 et 2026 — l’observatoire le plus complet du commerce physique en France, couvrant plus de 4 000 sites commerciaux et 314 700 emplacements analysés sur l’ensemble du territoire métropolitain. En tant que spécialistes de l’immobilier commercial, ces chiffres sont notre boussole quotidienne pour accompagner nos clients dans leurs décisions d’implantation, d’investissement ou de cession.
En savoir plus sur notre expertise en immobilier commercial.
Une vacance commerciale qui s’installe dans le paysage français
Avant d’aborder les dynamiques sectorielles, il faut poser le décor. La vacance commerciale — c’est-à-dire le taux de locaux vides dans les périmètres analysés — constitue le baromètre de santé du commerce physique. Et le diagnostic est préoccupant.
Pour la troisième année consécutive, le taux de vacance commerciale en France a progressé. Il atteignait 9,73 % fin 2023, 10,64 % fin 2024, et franchit désormais la barre symbolique des 11,6 % fin 2025. En l’espace de deux ans, c’est près de deux points de pourcentage supplémentaires de locaux qui se sont retrouvés sans occupant.
| Type de site | Vacance 2023 | Vacance 2024 | Vacance 2025 |
|---|---|---|---|
| Tous sites confondus | 9,73 % | 10,64 % | 11,6 % |
| Pieds d’immeubles | 9,73 % | 10,85 % | 11,7 % |
| Centres commerciaux | 14,95 % | 16,07 % | 16,8 % |
| Zones commerciales | 6,79 % | 7,24 % | 8,4 % |
Ce tableau mérite une lecture attentive. Les centres commerciaux restent les plus exposés, avec un taux qui frôle 17 % en 2025 — soit près d’un emplacement sur six laissé vide. Les zones commerciales de périphérie résistent mieux mais voient leur vacance s’accélérer (+1,7 point en deux ans). Quant aux pieds d’immeubles en centre-ville, la tendance est identique, avec cependant des disparités régionales très marquées.
Cette réalité chiffrée, c’est aussi une opportunité pour les investisseurs et les preneurs à bail en quête d’emplacements qualitatifs : les propriétaires sont plus ouverts à la négociation, les loyers se normalisent, et certains locaux prime retrouvent une accessibilité inédite depuis des années.
Consultez notre équipe spécialisée en transaction de locaux commerciaux pour vous positionner sur les meilleures opportunités du marché.
Les secteurs qui se développent : où se trouvent les relais de croissance ?
La restauration, la beauté et le bien-être : le trio de tête
Si l’on observe l’évolution de la répartition des activités sur dix ans dans les périmètres Codata, trois grandes familles tirent leur épingle du jeu avec une constance remarquable.
Le secteur Café-Hôtel-Restaurant (CHR) enregistre la progression la plus spectaculaire, et ce quel que soit le type de site commercial. En pieds d’immeubles, la part des CHR est passée de 14,75 % en 2015 à 21,6 % en 2025, soit un gain de près de sept points de part de marché en une décennie. Dans les centres commerciaux, la tendance est tout aussi frappante : de 6,8 % en 2015 à 12,1 % en 2025. Le commerce alimentaire et de restauration est devenu le premier pourvoyeur d’animation commerciale en centre-ville — ce n’est pas un hasard si chaque nouveau projet de centre commercial intègre désormais une offre food court ambitieuse.
Cette dynamique s’explique par plusieurs facteurs convergents : la montée en puissance du snacking et de la restauration rapide premium, l’essor des concepts de coffee shops et de boulangeries artisanales industrialisées, et plus fondamentalement, le fait que la restauration répond à un besoin irréductible — celui de manger ensemble, in situ — que le e-commerce ne peut satisfaire.
La Parfumerie-Beauté-Soins suit une trajectoire similaire, avec une progression continue sur l’ensemble de la période. En pieds d’immeubles, ce secteur est passé de 10,5 % en 2015 à 14,7 % en 2025. Dans les centres commerciaux, la progression est de l’ordre de +4 points sur dix ans. L’économie du « prendre soin de soi » — qu’il s’agisse de soins du visage, de parfumerie accessible ou de remise en forme — génère une demande de proximité physique que les acteurs de l’e-commerce n’ont pas réussi à cannibaliser.
La remise en forme mérite une mention spéciale : bien qu’elle ne constitue pas une catégorie en soi dans la nomenclature Codata, les enseignes spécialisées (Basic-Fit, Fitness Park) figurent parmi les plus dynamiques du classement des ouvertures en 2024 et 2025, confirmant un besoin fort d’espaces dédiés au sport dans la ville.
Les solderies et le discount : la grande démocratisation
Le commerce de la débrouille, autrefois cantonné à quelques enseignes discrètes, s’est imposé comme une force structurante du paysage retail français. Action, la chaîne néerlandaise de bazar-solderie, cumule désormais 726 points de vente dans les périmètres Codata en 2025, contre 693 un an plus tôt. Cette enseigne est l’une des rares à progresser en nombre de points de vente tout en maintenant des taux de remplissage élevés.
Dans le même registre, Normal (cosmétiques et produits discount) a connu une expansion fulgurante avec +55 ouvertures nettes en 2024 et +53 en 2025, s’installant dans les centres commerciaux comme en périphérie avec un appétit insatiable. Tedi, autre concept européen de solderie, avait pour sa part affiché +39 ouvertures nettes en 2024.
Cette tendance reflète une réalité sociologique : dans un contexte inflationniste, les consommateurs arbitrent en faveur des concepts offrant un rapport qualité-prix percutant, et les bailleurs ont bien compris que ces enseignes à fort trafic constituent des locomotives efficaces pour animer leurs galeries.
L’alimentaire ciblé : surgelés, boulangerie artisanale et discount alimentaire
Picard s’installe comme une valeur sûre : +27 points de vente nets en 2024, +24 en 2025. Avec 697 emplacements dans les périmètres Codata, l’enseigne de surgelés consolide son maillage dans tous les types de sites. Le modèle — produits qualitatifs, positionnement premium accessible, surface réduite — est parfaitement adapté aux contraintes actuelles du marché immobilier commercial.
Marie Blachère, la boulangerie industrielle à la recette artisanale, enregistre elle aussi une croissance soutenue : +22 ouvertures nettes en 2024, +24 en 2025, pour un total dépassant 610 points de vente. Sa capacité à s’implanter aussi bien en centre-ville qu’en zone commerciale en fait un locataire très recherché par les propriétaires de locaux.
Côté discount alimentaire, l’entrée de Lidl dans le top 20 des enseignes les plus représentées (625 points de vente en 2025) témoigne de la montée en puissance des supermarchés hard discount dans les périmètres commerciaux traditionnellement dominés par les grandes surfaces généralistes.
Les animaux de compagnie : un marché à part entière
Le secteur de l’animalerie s’impose comme l’un des plus dynamiques de la période. Maxi Zoo affiche +43 ouvertures nettes en 2024 et +55 en 2025, soit la 3e progression la plus forte sur les deux exercices. Ce secteur bénéficie d’une tendance de fond — l’anthropomorphisation croissante de l’animal de compagnie — qui génère une demande récurrente et peu sensible aux cycles économiques.
Les secteurs qui ralentissent : le recul structurel de la mode et des banques
L’habillement : la chute ininterrompue depuis dix ans
C’est le fait le plus marquant de la décennie dans le retail physique français. L’habillement-vêtement a perdu des parts de marché de façon continue et accélérée dans tous les types de sites commerciaux.
| Habillement – Part dans les commerces | 2015 | 2020 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|---|
| Pieds d’immeubles | 20,9 % | 18,2 % | 15,1 % | -5,8 pts |
| Centres commerciaux | 30,1 % | 22,2 % | 20,8 % | -9,3 pts |
| Zones commerciales | 11,7 % | 11,2 % | 11,6 % | stable |
En centres commerciaux, le recul est particulièrement saisissant : la mode représentait près d’un tiers des commerces en 2015, contre un cinquième aujourd’hui. Les fermetures en cascade de grandes enseignes (Gap, Camaïeu, San Marina, Pimkie, Go Sport, Kookaï…) ont profondément reconfiguré l’offre vestimentaire en galerie marchande.
Les chaussures et maroquinerie suivent la même trajectoire descendante : de 4,9 % en pieds d’immeubles en 2015 à 2,7 % en 2025, de 6,8 % en centres commerciaux à 3,7 %. La contraction est nette, mécanique, et probablement structurelle — le positionnement prix de nombreuses enseignes n’est plus tenable face à l’e-commerce.
Les données d’ouvertures et fermetures confirment ce diagnostic sans appel : en 2025, le secteur habillement-vêtement enregistre une évolution nette fortement négative dans les zones commerciales (-924 emplacements), avec des fermetures largement supérieures aux ouvertures.
Pour les propriétaires de locaux commerciaux, cette réalité impose une réflexion sur la reconversion des surfaces libérées par les enseignes de mode.
FIKA vous accompagne dans la valorisation et la recommercialisation de vos actifs commerciaux.
Le réseau bancaire : dense mais en contraction
Présentes massivement dans nos rues depuis des décennies, les agences bancaires ont amorcé un mouvement de rationalisation qui s’accélère. Si le Crédit Agricole (833 pvs en 2024, non classé dans les 20 premières en 2025 hors services) et la SG (745 pvs en 2024) figuraient encore dans le top 5 des enseignes en 2024, les évolutions annuelles sont négatives : -8 points de vente pour le Crédit Agricole, -8 pour SG, -17 pour LCL, -11 pour la Banque Populaire entre 2023 et 2024. La tendance se poursuit en 2025, le secteur bancaire ayant quitté le top 20 des enseignes (hors services) tel qu’établi par Codata dans son édition 2026.
La dématérialisation des services bancaires rend inévitable la contraction du réseau physique. Ces libérations de surfaces — souvent des locaux bien situés, en rez-de-chaussée d’immeuble sur des axes passants — constituent des opportunités de repositionnement à saisir.
La téléphonie : rationalisation du réseau
Le secteur téléphonie connaît lui aussi un tassement. SFR perd 16 points de vente nets en 2024, Bouygues Telecom -9. Les opérateurs concentrent leurs investissements sur des formats plus compacts et des emplacements plus sélectifs, libérant des surfaces dans les zones moins fréquentées.
Le palmarès des enseignes en développement : qui ouvre le plus ?
Deux années consécutives de données permettent de dégager des tendances solides sur les enseignes qui investissent le plus massivement dans le commerce physique.
Top 15 des enseignes les plus dynamiques sur 2024-2025
| Enseigne | Secteur | Ouvertures nettes 2024 | Ouvertures nettes 2025 | Total pvs 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Adopt | Parfumerie | +74 | +71 | 324 |
| Normal | Cosmétiques discount | +55 | +53 | 202 |
| Basic-Fit | Remise en forme | +54 | +34 | 546 |
| Action | Solderie-Bazar | +47 | +32 | 726 |
| Maxi Zoo | Animalerie | +43 | +55 | 405 |
| Marie Blachère | Boulangerie | +22 | +24 | 610 |
| Krys | Optique | +27 | +36 | 751 |
| Burger King | Restauration rapide | +27 | +33 | 472 |
| Rituals | Cosmétiques | +34 | +25 | 168 |
| Chaussea | Chaussures | +36 | +25 | 524 |
| Picard | Surgelés | +27 | +24 | 697 |
| Fitness Park | Remise en forme | — | +25 | 209 |
| O’Tacos | Restauration rapide | — | +24 | 217 |
| Dreams Donuts | Coffee shop | +28 | +28 | 88 |
| Carrefour | Hypermarché | — | +61 | 296 |
Adopt s’impose comme l’enseigne la plus dynamique sur les deux exercices consécutifs : +74 ouvertures nettes en 2024, +71 en 2025. Ce spécialiste de la parfumerie accessible a trouvé une formule gagnante qui séduit aussi bien les centres-villes que les centres commerciaux. À noter que Carrefour, avec +61 ouvertures nettes en 2025, témoigne d’une stratégie de maillage territorial via des formats de proximité qui irrigue tous les types de sites.
La domination de la beauté, du bien-être, de la restauration rapide et du discount dans ce palmarès n’est pas anodine : ces secteurs partagent une caractéristique commune — ils répondent à des besoins immédiats, expérientiels ou hédonistes que le commerce en ligne ne peut satisfaire pleinement.
McDonald’s, indétrônable numéro 1
Avec 1 114 points de vente dans les périmètres Codata en 2025 (+6 par rapport à 2024), McDonald’s reste le leader incontesté en termes de maillage commercial. Symbole d’une restauration rapide qui a su se réinventer (digitalisation du parcours client, rénovation des restaurants, élargissement de la gamme), l’enseigne américaine démontre qu’un concept bien exécuté peut maintenir sa domination sur le long terme.
Ce que cela signifie pour le marché de l’immobilier commercial
L’analyse de ces dynamiques sectorielles a des implications directes pour tous les acteurs de l’immobilier commercial : propriétaires, investisseurs, collectivités et preneurs.
Pour les propriétaires de galeries commerciales et de locaux en pied d’immeuble, la diversification des activités locataires est devenue une nécessité stratégique. Miser uniquement sur l’habillement ou les services bancaires, c’est s’exposer à une vacance structurelle. Le trio gagnant CHR-Beauté-Services aux personnes constitue le meilleur rempart contre le risque locatif.
Pour les investisseurs, les zones commerciales de périphérie restent les plus résilientes sur le plan de la vacance (8,4 % en 2025 contre 16,8 % pour les centres commerciaux), mais leur profil risque s’est dégradé avec la hausse régulière de la vacance ces trois dernières années. Les emplacements prime en centre-ville, bien que plus chers à l’acquisition, offrent une liquidité supérieure et une capacité d’adaptation des usages plus grande.
Pour les preneurs à bail — commerçants, gérants de fonds de commerce — le contexte actuel de hausse de la vacance offre paradoxalement des fenêtres de négociation inédites sur les pas-de-porte et les loyers. Les enseignes les plus dynamiques l’ont bien compris et accélèrent leurs ouvertures précisément dans ce contexte.
FAQ — Questions fréquentes sur les tendances du commerce en France
Quels sont les secteurs commerciaux les plus dynamiques en France en 2025 ?
Les secteurs les plus dynamiques sont la restauration (CHR), la parfumerie et beauté, les solderies-bazars (type Action, Normal), la remise en forme (Basic-Fit, Fitness Park) et l’animalerie (Maxi Zoo). Ces activités partagent une résistance naturelle au e-commerce car elles répondent à des besoins expérientiels ou de proximité immédiats.
Pourquoi les centres commerciaux souffrent-ils plus que les zones commerciales ?
Les centres commerciaux sont structurellement dépendants de l’habillement et de la mode, secteurs en fort recul. Leur vacance atteint 16,8 % en 2025 contre 8,4 % pour les zones commerciales. Ces dernières bénéficient de locomotives alimentaires (hypermarchés) et d’enseignes de grande surface spécialisée (bricolage, sport) plus stables.
Qu’est-ce que la vacance commerciale structurelle ?
La vacance commerciale structurelle désigne les locaux vides depuis plus d’un an. Elle traduit une inadéquation durable entre l’offre immobilière et la demande commerciale, contrairement à la vacance frictionnelle (transition entre deux locataires). La hausse de cette vacance structurelle est le signal le plus préoccupant observé dans les données Codata 2025 et 2026.
Quelles enseignes ouvrent le plus de points de vente en France ?
Sur 2024-2025, Adopt (parfumerie), Maxi Zoo (animalerie), Normal (cosmétiques discount) et Basic-Fit (salles de sport) sont les enseignes les plus actives en ouvertures nettes. McDonald’s reste l’enseigne avec le plus de points de vente (1 114 en 2025), suivi de Krys (751) et Action (726).
Le marché immobilier commercial offre-t-il des opportunités malgré la vacance ?
Oui. La hausse de la vacance génère des opportunités de négociation pour les preneurs et une pression sur les valeurs locatives. Les emplacements prime restent rares et recherchés, mais les formats secondaires sont accessibles à des conditions plus favorables qu’il y a cinq ans. C’est précisément dans ces phases de marché que les décisions d’implantation les plus rentables se prennent.
En résumé
Le commerce physique français traverse une période de transition profonde, marquée par deux dynamiques opposées : l’essor des activités de plaisir, de soin et de praticité d’un côté, le recul structurel de la mode, de la chaussure et des services bancaires de l’autre. La vacance commerciale — 11,6 % en 2025 — reflète cette recomposition, mais aussi les opportunités qu’elle génère pour les acteurs bien informés.
Maîtriser ces données, c’est se donner les moyens d’anticiper les décisions justes : choisir les bons locataires, les bons emplacements, les bons moments pour investir ou céder. C’est précisément pour cela que nous nous appuyons, chez FIKA, sur les observatoires les plus rigoureux du marché pour conseiller nos clients.
Contactez l’équipe FIKA pour un accompagnement personnalisé en immobilier commercial
Sources : Codata Digest France 12e édition (au 1er janvier 2025) et 13e édition (au 1er janvier 2026) — données observées sur 4 000 sites commerciaux et plus de 314 700 emplacements en France métropolitaine.
