L’immobilier d’entreprise à Toulouse a traversé l’année 2025 dans une tonalité prudente. Ni effondrement, ni rebond franc : un marché qui se maintient par la force de ses fondamentaux économiques, portés par des secteurs — aéronautique, spatial, défense — qui continuent d’irriguer le territoire quand d’autres s’assèchent. Dans un contexte national marqué par une incertitude géopolitique persistante et une croissance économique atone, la métropole toulousaine affiche une résilience qui mérite d’être analysée avec précision par typologie.
Vue d’ensemble : un marché national qui se redresse prudemment
Avant d’examiner les spécificités toulousaines, le cadrage national s’impose. En 2025, le volume global investi en immobilier d’entreprise en France a atteint 17,6 milliards d’euros, soit une progression de 11 % par rapport à 2024. Le chiffre serait réjouissant s’il ne se comparait pas défavorablement à la moyenne quinquennale de 21,1 milliards d’euros — ce qui invite à nuancer considérablement l’optimisme ambiant.
Dans ce contexte national, les régions françaises ont enregistré un recul de 6 % de leurs volumes investis, à 7,1 milliards d’euros. Toulouse fait figure d’exception notable dans ce paysage régional en demi-teinte, affichant une progression de 70 % de ses investissements en bureaux là où Lyon chutait de 46 % et Lille de 50 %. Cette divergence de trajectoire n’est pas anecdotique : elle reflète un différentiel structurel de qualité de tissu économique qui tend à se creuser en période de sélectivité accrue des capitaux et une qualité du marché toulousain à proposer des taux de rendements attractifs.
Au total, 289 millions d’euros ont été investis à Toulouse en 2025, toutes classes d’actifs confondues. Un niveau en deçà des années fastes d’avant 2022, mais qui témoigne d’une attractivité maintenue dans un environnement peu favorable.
Le marché des bureaux à Toulouse en 2025 : la résilience par concentration
Une demande placée stabilisée, soutenue par quelques opérations structurantes
Le marché des bureaux toulousains a enregistré 125 700 m² commercialisés en 2025, en légère inflexion par rapport aux 128 500 m² de 2024. Le recul est de 5 % sur la moyenne quinquennale (132 500 m²) et de 8 % sur la moyenne décennale (136 530 m²). Ces écarts sont réels mais s’inscrivent dans une dynamique commune à l’ensemble des métropoles régionales françaises, où la demande placée en bureaux a subi des corrections bien plus sévères.
Ce qui distingue 2025, c’est la manière dont les volumes se sont constitués : trois transactions supérieures à 5 000 m² représentent à elles seules 39 % de la demande placée totale. L’opération emblématique de l’année reste la prise à bail de 24 322 m² par Sopra Stéria à Blagnac — un mouvement de rationalisation immobilière qui, paradoxalement, a contribué à soutenir le marché tout en libérant des surfaces en seconde main. Toulouse Métropole a par ailleurs confirmé ses ambitions spatiales avec 16 400 m², et un grand organisme bancaire a pris possession de 8 720 m² en centre-ville.
Airbus, fidèle à son rôle de locomotive du marché tertiaire ouest-toulousain, complète le tableau avec 4 770 m² à Blagnac.
Le nombre de transactions au plus bas depuis dix ans : un signal à ne pas minimiser
Derrière la relative stabilité des volumes se cache une réalité plus préoccupante : avec 158 transactions enregistrées en 2025, le marché toulousain des bureaux atteint son niveau le plus faible depuis une décennie. La tendance est particulièrement prononcée sur le segment des surfaces inférieures à 250 m², passé de 84 à 75 transactions entre 2024 et 2025.
Cette érosion du nombre d’opérations traduit un phénomène structurel : les petites entreprises et professions libérales, confrontées à l’incertitude économique et à la généralisation partielle du télétravail, diffèrent leurs décisions immobilières ou réduisent leurs emprises. Le cycle de négociation s’est considérablement allongé sur l’ensemble des tailles de transactions — une observation partagée par l’ensemble des professionnels du secteur — et les grands utilisateurs n’échappent pas à cette paralysie décisionnelle, même si leurs projets finissent par aboutir.
La surface moyenne transactée progresse légèrement, de 730 m² en 2024 à 800 m² en 2025, confirmant la polarisation croissante entre quelques grandes opérations qui animent statistiquement le marché et un volume courant de transactions qui s’effrite.
La géographie de la demande placée : le Nord-Ouest confirme sa suprématie
La répartition géographique de la demande placée en 2025 est sans ambiguïté : le secteur Nord-Ouest domine le marché avec le parc aéroportuaire en tête à 32 688 m², conséquence directe de l’opération Sopra Stéria. Gramont / Atlanta s’impose en deuxième position avec 21 040 m², suivi de Saint-Martin du Touch / Ramassiers (14 682 m²).
Le centre-ville, avec 11 350 m² placés, affiche un niveau en retrait par rapport aux exercices précédents. Ce décrochage reflète la rareté de l’offre neuve en hypercentre et la préférence des grands utilisateurs — qui constituent l’essentiel des preneurs actifs — pour des locaux fonctionnels et accessibles en périphérie. Le secteur Compans / Embouchure (7 117 m²) et Labège Enova (6 678 m²) complètent les zones les plus dynamiques de l’agglomération.
Les valeurs locatives : un marché prime qui s’affirme
Sur le plan des valeurs, 2025 confirme la résistance des loyers prime sur le marché toulousain des bureaux. Le loyer prime dans l’ancien atteint 270 €/m²/an HT — un niveau qui reflète la tension persistante sur les actifs qualitatifs de seconde main bien localisés, dont l’offre reste structurellement limitée. Le loyer prime neuf en centre-ville s’établit à 240 €/m²/an, tandis que la périphérie — avec une seule référence enregistrée en 2025 — se négocie autour de 210 €/m²/an.
La cartographie des loyers moyens transactés révèle des disparités territoriales significatives. Le secteur Centre / Compans affiche des loyers moyens de 225 € en neuf et 205 € en ancien. Blagnac se maintient à 210 € en neuf. Gramont / Balma oscille entre 200 € en neuf et 140 € en ancien. Les secteurs périphériques comme Basso Cambo, Labège Enova ou Parc du Canal s’échelonnent entre 160 et 190 € en neuf, avec des références en ancien autour de 120 €. Ces écarts de valorisation entre le cœur de métropole et la grande périphérie constituent un enjeu majeur pour les années à venir, à mesure que la contrainte du ZAN pèsera sur la capacité à produire du foncier neuf.
Stock et vacance : franchissement symbolique des 200 000 m²
L’offre immédiatement disponible a franchi la barre des 200 000 m² pour la première fois depuis plusieurs années, s’établissant à 207 420 m² en fin d’année, en progression de 9 % sur 2024. Cette hausse traduit principalement les restitutions opérées par de grands utilisateurs rationalisant leur emprise immobilière. Il convient d’y ajouter environ 20 000 m² supplémentaires, non comptabilisés dans les statistiques officielles, correspondant à des surfaces faisant l’objet de recherches de successeurs ou de sous-locataires — ce qui porte le gisement réel à plus de 225 000 m².
Le taux de vacance progresse modérément de 3,9 % à 4,2 %, un niveau qui reste contenu au regard des standards des grandes métropoles européennes. L’Ouest toulousain concentre l’essentiel du stock avec 130 400 m², dont 89 700 m² en secteur Nord-Ouest — une concentration qui s’explique par le poids des livraisons récentes et des restitutions dans ce secteur. Le centre-ville maintient un stock de 22 000 m², composé à 91 % d’offre ancienne, ce qui confirme la rareté des produits neufs centraux et la tension structurelle qui en découle sur les valeurs prime.
Le marché des locaux d’activités à Toulouse en 2025 : normalisation dans un environnement contraint
Un recul contenu, cohérent avec la moyenne de long terme
Le marché des locaux d’activités et entrepôts hors logistique a enregistré 118 170 m² commercialisés en 2025, soit un recul de 13 % par rapport aux 136 450 m² de 2024 — une année qui s’était avérée particulièrement dynamique. Ce chiffre, qui peut de prime abord sembler préoccupant, mérite d’être replacé dans la perspective décennale : la moyenne sur dix ans s’établit précisément à ce niveau, ce qui caractérise davantage une phase de normalisation que de rupture.
Ce ralentissement affecte en priorité le tissu des TPE, PME et PMI, dont la capacité décisionnelle est directement exposée à la conjoncture économique nationale et aux incertitudes géopolitiques. La propension à différer tout engagement immobilier non impératif s’est généralisée sur ce segment, avec des cycles de décision qui se sont sensiblement allongés — une tendance observée sur l’ensemble des marchés d’immobilier d’entreprise en France.
Une structure de marché portée par les grandes transactions
Le nombre total de transactions s’est établi à 103 en 2025, mais la structure du marché révèle une concentration notable : les opérations portant sur des surfaces supérieures à 1 000 m² représentent 75 % des volumes commercialisés, avec 33 transactions dans cette tranche — un chiffre identique à 2023 et 2024, ce qui témoigne d’une remarquable stabilité du compartiment des grandes utilisations.
La surface moyenne recule légèrement de 1 230 m² à 1 150 m², une inflexion qui reflète la prudence des preneurs mais aussi la raréfaction des très grandes disponibilités dans certains pôles économiques.
Une opération marque l’année de son empreinte : la prise en compte du Technocentre par Toulouse Métropole, portant sur 27 700 m² dans le pôle Montblanc, représente à elle seule 23 % des volumes commercialisés de l’année. La Banque Alimentaire de la Haute-Garonne (7 500 m² à Toulouse), Recif Technologies (4 100 m² à Aussonne) et Madic (3 490 m² à Fonsorbes) constituent les autres opérations significatives d’un marché dont l’animation dépend structurellement d’un petit nombre d’acteurs.
Le pôle Montblanc, épicentre de la commercialisation
La géographie de la demande placée est largement commandée par le poids de l’opération Technocentre : le pôle Montblanc enregistre 30 135 m² placés, soit le niveau le plus élevé parmi les pôles économiques de l’agglomération. Les pôles Sud suivent avec 16 688 m², devant le secteur Fondeyre / MIN (10 157 m²) et EuroNord / EuroCentre (7 692 m²). La périphérie diffuse et les zones d’activités éloignées représentent 15 537 m², confirmant la résistance d’une demande de proximité qui échappe aux grandes polarités.
Un stock maîtrisé, un taux de vacance parmi les plus bas de France
Le stock de locaux d’activités disponibles s’est maintenu autour de 163 500 m² en fin d’année, pour une moyenne annuelle de 167 300 m². Le taux de vacance ressort à 3,5 %, un niveau remarquablement bas qui traduit l’adéquation globale entre l’offre et la demande sur ce segment. L’offre neuve se concentre principalement dans le secteur Nord, le long de la route de Paris, où plusieurs parcs d’activités récents peinent à absorber leur disponibilité. Ce décalage entre la localisation de la production et la géographie de la demande constitue un défi pour les développeurs, qui devront adapter leurs stratégies de livraison à un marché de plus en plus sélectif.
Un signal mérite l’attention des observateurs : l’inquiétude croissante de certains propriétaires, qui tendent à réorienter leur stratégie vers la cession plutôt que la location. Ce mouvement, encore marginal, traduit une modification de la perception du risque locatif dans un contexte de décisions ralenties et d’incertitudes économiques persistantes.
Le marché des entrepôts et de la logistique à Toulouse en 2025 : le creux du cycle
Un plancher décennal sans ambiguïté
Le marché des entrepôts et de la logistique toulousain a enregistré en 2025 son résultat le plus faible depuis dix ans : 66 850 m² transactés, soit un recul de 13 % par rapport à 2024 et un volume sensiblement inférieur à la moyenne quinquennale de 85 255 m². Cette contraction s’inscrit dans une dynamique nationale de ralentissement du secteur logistique, dont les années fastes post-Covid s’éloignent progressivement des mémoires.
Plusieurs facteurs se conjuguent pour expliquer cette performance décevante. La faible croissance économique nationale a conduit un certain nombre d’opérateurs à restituer des surfaces d’entreposage devenues surdimensionnées au regard de leur activité réelle. La réactivation sur le marché de l’actif SOCAMIL — le centre de distribution de Système U — a par ailleurs contribué à alimenter le stock disponible en cours d’année.
Huit transactions, une surface moyenne en forte réduction
La concentration du marché est encore plus prononcée que sur les autres segments : huit transactions constituent l’intégralité de l’activité 2025. La surface moyenne s’est établie à 8 350 m², contre 12 870 m² en 2024, soit une contraction de 35 % qui reflète l’absence de grandes opérations logistiques de format Prime. Ce segment, dominé nationalement par les plateformes de grande distribution et le e-commerce, trouve dans l’agglomération toulousaine des contraintes géographiques et foncières qui le maintiennent sur un format de proximité plutôt que de hub régional.
Parmi les opérations significatives de l’année : Denjean avec 14 000 m² à Baziège, Kuehne & Nagel avec 12 000 m² à Saint-Jory, Airbus avec 11 500 m² à Tournefeuille — qui illustre la dimension industrielle de la logistique aéronautique — et MKL Green avec 6 888 m² à Escalquens. Ces quatre transactions représentent à elles seules 66 % des volumes commercialisés.
Géographiquement, le secteur Sud-Est s’est imposé comme la zone la plus active avec 27 180 m² placés, devant EuroNord / EuroCentre (18 000 m²) et le pôle Sud-Ouest (11 500 m²).
Un stock en hausse progressive, concentré en seconde main
L’offre disponible a progressé de 12 300 m² entre le premier et le quatrième trimestre 2025 pour s’établir à 73 000 m², avec une moyenne annuelle de 71 475 m². Le taux de vacance ressort à 3,7 %, un niveau encore raisonnable mais en augmentation, reflet de restitutions qui ne trouvent pas encore de preneurs. L’offre neuve disponible se concentre exclusivement dans le secteur Sud-Ouest, ce qui limite mécaniquement les options pour les utilisateurs à la recherche de solutions récentes dans d’autres quadrants de l’agglomération.
Le marché de l’investissement à Toulouse en 2025 : un rebond sélectif
289 millions d’euros investis : la performance relative d’un marché exigeant
Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise à Toulouse a totalisé 289 millions d’euros en 2025 toutes classes d’actifs confondues, en progression sensible par rapport à 2024. Les bureaux concentrent la part majoritaire avec 140 millions d’euros — soit 49 % du volume total — enregistrant une hausse de 70 % par rapport à l’exercice précédent. Cette performance est d’autant plus remarquable que le marché régional des bureaux accuse globalement un recul de 6 % à l’échelle nationale.
Les actifs d’activité et de logistique représentent 25 % des volumes (72 M€), en légère progression par rapport à la moyenne décennale du segment. Les commerces concentrent 18 % (52 M€) et l’hôtellerie 8 % (25 M€), cette dernière catégorie affichant une progression de 76 % qui témoigne du renouveau du secteur hospitality toulousain.
La centralité comme critère premier des investisseurs
La répartition géographique des investissements en bureaux consacre la primauté du centre-ville avec 58 millions d’euros, soit 41 % des volumes. Ce positionnement reflète un comportement désormais bien ancré dans les stratégies d’allocation : dans un contexte d’incertitude et de sélectivité accrue, les investisseurs se concentrent sur les actifs les moins exposés au risque d’obsolescence fonctionnelle et locative. La centralité, la desserte en transports collectifs et la qualité intrinsèque des immeubles constituent les critères non négociables du marché actuel.
Le Sud-Ouest suit avec 28 millions d’euros, le Nord-Ouest avec 22 millions, l’Est avec 15 millions et le Sud-Est avec 17 millions. Parmi les opérations identifiables : Hill Side dans le secteur Guillaumet, B Park à Balma, Neofis à Basso Cambo, et plusieurs actifs le long du Boulevard Carnot en centre-ville.
Un taux prime à 6,10 % : reflet d’une décompression maîtrisée
Le taux de rendement prime pour les bureaux à Toulouse s’établit à 6,10 % en 2025, en légère décompression par rapport au creux du cycle précédent. Ce niveau traduit la normalisation progressive des conditions de financement à la suite de la politique de resserrement monétaire de la BCE, et l’ajustement des prix entre des vendeurs qui ont intégré le nouveau paradigme et des acquéreurs qui ne souhaitent pas payer le coût de la sécurité à tout prix.
Sur l’échelle des grandes métropoles régionales françaises, Toulouse se positionne aux côtés de Marseille (6,10 %), mais derrière Lyon (5,70 %), Lille (5,85 %), Bordeaux (6,00%) et Nantes (6,00 %). Ce positionnement reflète la perception du risque associé à chaque marché par les investisseurs institutionnels.
La désaffection des SCPI pour le marché hexagonal
Un phénomène structurel mérite d’être signalé dans l’analyse des flux d’investissement : les SCPI, dont la collecte nette est estimée à 4,5 milliards d’euros en 2025, ont orienté 80 % de cette collecte vers des actifs européens, ne consacrant que 20 % à des investissements en France. Cette évolution, qui s’est accentuée depuis 2023, prive les marchés régionaux français d’une source de capitaux qui avait joué un rôle déterminant dans les cycles précédents. Les perspectives de retour de ces flux vers le marché hexagonal dépendront largement de l’évolution du différentiel de rendement et de la maîtrise du risque de change dans les stratégies d’investissement des sociétés de gestion.
Tendances structurelles : ce que 2025 dit du marché de demain
L’analyse de l’exercice 2025 fait apparaître plusieurs tendances de fond qui transcendent les fluctuations conjoncturelles et dessinent les contours du marché toulousain pour les années à venir.
La polarisation croissante de la demande entre grands utilisateurs et petites entreprises s’est accentuée sur tous les segments. Les grands comptes — dont les stratégies immobilières sont mûrement élaborées, parfois depuis plusieurs années — finissent par concrétiser leurs opérations et génèrent l’essentiel des volumes. Les TPE et PME, en revanche, accumulent les motifs de temporisation et alimentent la contraction du nombre de transactions. Cette dualité structurelle complique la lisibilité des marchés et amplifie l’impact statistique des grandes opérations isolées.
La durée des cycles de décision s’est allongée de manière préoccupante. Les opérations qui nécessitaient six à neuf mois de maturation en atteignent désormais douze à dix-huit, voire davantage pour les grands utilisateurs. Ce phénomène ne traduit pas seulement une prudence économique conjoncturelle : il reflète une complexification des processus de gouvernance interne des entreprises, une multiplication des parties prenantes dans la décision immobilière, et une exigence accrue de personnalisation des actifs qui rallonge mécaniquement les phases de négociation.
La transition énergétique comme facteur de bifurcation commence à structurer le marché en deux univers distincts : les actifs conformes aux exigences ESG croissantes, qui bénéficient d’une prime à la valeur et d’une liquidité accrue, et le stock ancien déclassé, qui souffre d’une décote progressive et d’une vacance qui risque de s’aggraver à mesure que les obligations réglementaires se renforcent. Pour les propriétaires d’actifs anciens, la question n’est plus de savoir s’il faudra rénover, mais à quel rythme et avec quels moyens.
Perspectives 2026-2028 : les conditions d’un rebond
Les analystes s’accordent sur un maintien des volumes d’investissement nationaux autour de 18 milliards d’euros en 2026, avant d’envisager une phase de reprise plus soutenue à l’horizon 2027-2028. Deux conditions sont réunies pour soutenir ce scénario : la maîtrise de l’inflation, désormais revenue sous le seuil de 2 %, et la stabilisation des taux directeurs de la BCE, qui réduit l’incertitude sur le coût de financement des opérations.
Pour Toulouse, les fondamentaux de long terme demeurent favorables. La croissance démographique soutenue de la métropole, son tissu économique ancré dans des secteurs d’excellence à forte intensité technologique, et son positionnement géographique au cœur du grand Sud-Ouest constituent des atouts différenciants que peu de métropoles régionales peuvent revendiquer avec la même constance. Les taux de vacance maîtrisés — 3,5 % sur les locaux d’activités, 3,7 % sur les entrepôts, 4,2 % sur les bureaux — attestent d’un marché en équilibre, sans surproduction structurelle.
La question du recyclage urbain et du changement d’usage des actifs existants s’imposera progressivement comme l’un des enjeux centraux du marché. Dans un contexte de Zéro Artificialisation Nette, la capacité à reconvertir des bureaux obsolètes en logements ou en équipements, ou à transformer des entrepôts déclassés en surfaces d’activités à valeur ajoutée, deviendra un levier de création de valeur aussi important que la production neuve. La métropole toulousaine, qui dispose d’un foncier bâti ancien non négligeable dans ses zones d’activités périphériques, a ici un chantier de long terme à anticiper.
Conclusion : Toulouse, une place de marché qui traverse le cycle avec méthode
L’immobilier d’entreprise toulousain a démontré en 2025 une capacité de résistance qui s’explique moins par des circonstances favorables que par la profondeur de son ancrage économique. Dans un environnement qui n’a guère été généreux — ralentissement économique, incertitudes géopolitiques, taux d’intérêt encore élevés, arbitrages ESG complexes — le marché a maintenu ses équilibres fondamentaux sur l’ensemble de ses segments.
Les volumes placés se sont certes contractés, le nombre de transactions a atteint ses niveaux les plus bas depuis dix ans, et le stock disponible en bureaux a franchi la barre symbolique des 200 000 m². Ces données invitent à la vigilance plutôt qu’à l’alarme : elles témoignent d’un marché qui s’ajuste, pas d’un marché qui se dérègle. Les taux de vacance restent parmi les plus contenus des grandes métropoles françaises, les valeurs locatives résistent, et la dynamique d’investissement comparée place Toulouse en position favorable vis-à-vis de ses concurrentes régionales.
Pour les utilisateurs, le marché actuel offre une fenêtre d’opportunité que la reprise du cycle viendra refermer : les propriétaires, plus enclins à la négociation qu’en période de tension, et un stock disponible suffisant pour permettre une sélection rigoureuse des actifs. Pour les investisseurs, le taux prime à 6,10 % en bureaux offre une prime de risque cohérente avec la qualité d’un marché dont les fondamentaux économiques restent structurellement solides.
Le prochain cycle de croissance ne se construira pas sur l’exubérance mais sur la sélectivité. Toulouse a les atouts pour en être l’un des bénéficiaires naturels.
Sources : Bilan annuel du marché de l’immobilier d’entreprise toulousain
